Variabel verzinste Wohnbaukredite sind deutlich billiger geworden

Im Vergleich zum Vorjahr sind die Konditionen bei Wohnbaukrediten erneut gesunken. Variabel verzinste Kredite sind um mehr als einen Prozentpunkt günstiger geworden und gibt es aktuell im Mittel um rund 3,2 Prozent. Bei fix verzinsten Krediten hat es hingegen nur geringfügige Senkungen gegeben. Für Kredite mit fixen Zinsen für 10 Jahre sind im Schnitt rund 3,45 Prozent zu zahlen.

Alle Konditionen im Überblick

Am 30.09.2024 betrug der 3-Monats-Euribor – das ist der maßgebliche Referenzwert für variabel verzinste Kredite – exakt 3,279 Prozent, ein Jahr später ist dieser Wert gesunken und belief sich am 30.09.2025 auf 2,032 Prozent (= eine Reduktion um 1,247 Prozent).

Zum Vergleich: Die Leitzinsen (Zinssatz für Hauptrefinanzierungsgeschäfte der EZB) sind im vergangenen Jahr in einem de facto identischen Ausmaß gefallen – von 3,400 Prozent per 17.10.2024 auf aktuell 2,150 Prozent (= Senkung um 1,250 Prozentpunkte).

Diese allgemeine Entwicklung nahmen die Kreditexpert:innen der Arbeiterkammer Oberösterreich zum Anlass für eine Erhebung der aktuellen Kreditkonditionen (Stand: Anfang Oktober 2025). Eingeholt wurden Angebote für einen Kreditbetrag von 300.000 Euro und einer Laufzeit von 30 Jahren mit sowohl variabler als auch fixer Verzinsung für 10, 15, 20 und 25 Jahre – unter der Voraussetzung einer guten Bonität der Kreditnehmer:innen.  

Variable Kredite

Die Bandbreite der variablen Zinssätze bewegt sich aktuell zwischen 3,000 Prozent (Raiffeisenlandesbank OÖ und UniCredit Bank Austria) und 3,500 Prozent (Raiffeisen Bausparkasse). Die angebotenen Soll-Zinssätze liegen sehr dicht beieinander, zudem setzen nun alle angefragten Banken auf den 3-Monats-Euribor als maßgeblichen Indikator für Zinssatzanpassungen.  

Essenzielle Faktoren bei der Beurteilung von Kreditangeboten sind der effektive Jahreszinssatz sowie der Gesamtbetrag. Im effektiven Jahreszinssatz sind auch die sonstigen Kosten sowie der Zinseszinseffekt berücksichtigt. Diese Kennzahl ist daher aussagekräftiger als der im Kreditvertrag vereinbarte Kreditzinssatz (Soll-Zinssatz). Der Gesamtbetrag gibt die Summe aller vom Kreditnehmer zu leistenden Zahlungen wieder. 

Das günstigste Angebot (gemessen an effektivem Jahreszinssatz bzw. Gesamtbetrag) stammt auch dieses Jahr wieder von der Oberbank. Der Vorsprung zu den Mitbewerbern ist allerdings minimal und beruht im Wesentlichen auf den relativ niedrigen sonstigen Kosten.

Bei der Prüfung bzw. Einordnung von variabel verzinsten Kreditangeboten ist neben der Höhe des Aufschlages auch maßgeblich, welcher Zinsindikator und welcher Ausgangswert zugrunde gelegt wurden.

Eine in der Praxis bewährte Methode, um auf einfachem Wege eine realistische Vorstellung über die gegenwärtigen Konditionen bei variabel verzinsten Wohnkrediten zu erhalten, besteht darin, sich den aktuellen Tageswert des 3-Monats-Euribors herauszusuchen oder zu erfragen (z.B.: 2,038 Prozent per 21.10.2025) und dann einen branchenüblichen Aufschlag zwischen 1,0 Prozent und 1,5 Prozent hinzuzurechnen. Nach dieser Faustregel würden sich für variabel verzinste Wohnkredite aktuell (gerundete) Zinssätze in Höhe zwischen 3,000 Prozent und 3,500 Prozent ergeben.   

Fixzins-Kredite 

Alle angefragten Banken haben fixe Zinssätze für eine Laufzeit von 10 Jahren bekanntgegeben. 4 Institute haben auch fixe Zinssätze für 25 Jahre genannt (UniCredit Bank Austria, Raiffeisenlandesbank OÖ, Hypo OÖ und BAWAG P.S.K.).  

Hervorzuheben ist, dass die fixen Zinssätze für längere Laufzeiten nicht wesentlich höher sind als für kürzere Laufzeiten. 

Das beste Angebot für Kredite mit fixen Zinsen für eine Laufzeit von 10 Jahren übermittelte die UniCredit Bank Austria.

Die Kreditrate macht in der Regel einen großen Brocken bei den monatlichen Haushaltsausgaben aus. Eine allfällige Fixierung der Kreditrate über eine lange Laufzeit sorgt für Planungs- und Kalkulationssicherheit – gerade in sehr unsicheren Zeiten oder wenn ein längerfristiges oder dauerhaftes Steigen der Marktzinsen erwartet wird.

Bauspardarlehen 

Von den Bausparkassen haben wir mehrere Fixzinsangebote mit unterschiedlichen Laufzeiten erhalten. Von der Start Bausparkasse wurde sogar ein fixer Zinssatz für eine Laufzeit von 30 Jahren in Höhe von 4,150 Prozent angeboten. Im Allgemeinen liegen die genannten Fix-Zinssätze leicht über den von Banken übermittelten Fixzins-Angeboten. Negativ schlägt bei den Bausparkassenangeboten nach wie vor zu Buche, dass hohe Bearbeitungsentgelte (teilweise 9.000 Euro – das sind exakt 3 Prozent des Kreditbetrages) anfallen. Für den Zeitraum der variablen Verzinsung nach Ablauf der Fixzinssatzperiode erfolgt die Anpassung bei allen 4 Bausparkassen auf Basis des 12-Monats-Euribors. Während die Wüstenrot Bausparkasse mit 1,0 Prozent einen recht moderaten Aufschlag verrechnet, beträgt dieser bei den 3 anderen Bausparkassen einheitlich 1,500 Prozent.

Bauspardarlehen mit ausschließlich variabler Verzinsung bieten aktuell die Raiffeisen Bausparkasse, die S-Bausparkasse und die Wüstenrot Bausparkasse an.  

Unzulässige einmalige Kreditbearbeitungsgebühren? 

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in bislang 5 Entscheidungen einmalig zu Kreditbeginn angelastete Bearbeitungsgebühren als unzulässig angesehen – und zwar wegen intransparenter Vertragsgestaltung bzw. gröblicher Benachteiligung (wenn die Kreditbearbeitungsgebühr im Vertrag als Prozentsatz des Kreditbetrages ausgewiesen wurde oder wenn die verrechnete Bearbeitungsgebühr den tatsächlichen Kostenaufwand grob überschreitet). Auch wenn der OGH nicht ausgesprochen hat, dass einmalige Kreditbearbeitungsgebühren ganz grundsätzlich unzulässig sind, so ist es doch bemerkenswert, dass die Mehrzahl der Banken auch weiterhin an der Praxis der Verrechnung von einmaligen Bearbeitungsgebühren festhält und sich damit dem Risiko aussetzt, dass diese Gebühren zu einem späteren Zeitpunkt unter Umständen zurückgefordert werden könnten. Manche Banken haben allerdings reagiert – so verrechnet beispielsweise die BAWAG außer den Gebühren, die im Zusammenhang mit der Eintragung der Hypothek stehen, keine zusätzlichen Gebühren. Sämtliche sonstigen Kosten sind somit im Soll-Zinssatz eingepreist worden. 

Jährliche pönalefreie Sonderzahlungen aushandeln 

Nach Möglichkeit Sonderzahlungen zu leisten und somit die Kreditrestschuld zu reduzieren ist der beste Veranlagungstipp, den man bei Krediten mit hohem Zinssatz geben kann. Für den vorzeitig zurückgezahlten Betrag erspart man sich die künftigen Zinsen. Als Verbraucher:in haben Sie ein gesetzlich eingeräumtes Recht zur gänzlichen oder teilweisen vorzeitigen Kreditrückzahlung. Allerdings erlauben die gesetzlichen Bestimmungen auch die Vereinbarung einer Vorfälligkeitsentschädigung (Pönale) für Sonderzahlungen in Höhe von maximal 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Kreditbetrages, wenn die vereinbarte Kündigungsfrist (bei variabel verzinsten Krediten: höchstens 6 Monate; bei fix verzinsten Krediten: vereinbarte Fixzinsperiode) nicht eingehalten wird. 

Bei den Kreditverhandlungen mit der Bank sollten Sie daher darauf achten, pönalefreie Sonderzahlungen in unbeschränkter Höhe oder zumindest bis zu jährlichen Beträgen über 10.000 bis 15.000 Euro (schriftlich) auszuhandeln. Bei variabel verzinsten Krediten wird dies in der Praxis eher auf Zustimmung der Banken treffen als bei fix verzinsten Krediten. 

• Bei Fixzinskrediten, die über die Gesamtlaufzeit des Kredites auch einen variabel verzinsten Zeitraum vorsehen, ist es wichtig, die nach Ablauf der Fixzinsperiode zur Bestimmung des variablen Zinssatzes zur Anwendung gelangende Anpassungsvereinbarung – Aufschlag und Zinsindikator (wie etwa 3-Monats-Euribor) – zu vergleichen und zu verhandeln. Das ist umso bedeutsamer, je länger die variabel verzinste Restlaufzeit des Kredites ist.  

So finden Sie den günstigsten Kredit 

• Holen Sie mehrere Angebote ein und achten Sie darauf, dass die gleichen Voraussetzungen (Kreditsumme, Laufzeit, Besicherung, …) zugrunde liegen, damit ein Vergleich möglich ist.
• Bestehen Sie bei Angebotseinholung auf Aushändigung der vorvertraglichen Informationen (ESIS-Merkblatt), in denen alle wesentlichen Kreditkonditionen wie Zinssatz, Kosten, verlangte Sicherheiten, Bedingungen vorzeitiger Rückzahlung u.s.w. bekannt gegeben werden und fordern Sie einen detaillierten Tilgungsplan an.
• Verhandeln Sie nicht nur über den Soll-Zinssatz, sondern auch über Nebenkosten.
• Vereinbaren Sie bei Bedarf mit Ihrer Bank die Möglichkeit von Sondertilgungen ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist und lassen Sie dies im Kreditvertag vermerken. Ohne Sondervereinbarung ist mit einer Pönale in Höhe von bis zu 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrages zu rechnen.
• Bedenken Sie, dass Sie ein Vertragsverhältnis über Jahrzehnte eingehen und einen verlässlichen Partner suchen. Achten Sie daher nicht nur auf den Preis, sondern lassen Sie auch „soft facts“ wie die Kenntnisse und Erfahrungen des Kreditberaters bzw. der Kreditbearbeiterin sowie die Erreichbarkeit und Entscheidungskompetenz der Bankfiliale in die Entscheidung einfließen.  
  

AK hilft beim Angebotsvergleich 

Das Vergleichen von Kreditangeboten ist selbst bei guten Vorkenntnissen und intensiver Beschäftigung nicht einfach. Gleichzeitig können Sie durch Verhandeln viel Geld sparen. Der Konsumentenschutz der AK Oberösterreich bietet daher allen Mitgliedern individuelle Beratung und den Vergleich von Kreditangeboten an.  

So wurde erhoben 

Es wurden Kreditangebote von 9 Bankinstituten und 4 Bausparkassen eingeholt. Die Ermittlung der Gesamtbeträge (Summe der insgesamt vom Kreditnehmer zu leistenden Zahlungen) erfolgte zwecks besserer Vergleichbarkeit modellhaft: Den Berechnungen wurden das gleiche Auszahlungsdatum und der gleiche monatliche Rückzahlungsbeginn zugrunde gelegt. Alle bei Vertragsabschluss anfallenden Kosten wurden dem gewünschten Auszahlungsbetrag von 300.000 Euro aufgeschlagen (restschulderhöhend). Die Laufzeit war mit 30 Jahren vorgegeben. Es wurde eine variable Verzinsung sowie eine Fixzinssatzbindung von 10, 15, 20 und 25 Jahren erhoben – bei guter Bonität des Kreditnehmers. 

Hinweis 

Die eingegangenen Angebote stammen von Anfang Oktober 2025. Grundsätzlich können derartige Erhebungen immer nur Richtwerte zu einem gewissen Zeitpunkt wiedergeben. Die tatsächlich erreichbaren Konditionen hängen von einer Vielzahl von Faktoren ab (aktuelles Zinsniveau, Bonität, Sicherheiten, Verhandlungsgeschick etc.). Es handelt sich bei dieser Erhebung daher um eine Momentaufnahme – die konkreten Daten können bei Veröffentlichung daher bereits veraltet sein.