Kredit­angebote - Vergleichen und Verhandeln

Wer einen Kredit braucht, wird mit einer Fülle von Angeboten konfrontiert. Aber welcher ist der günstigste? Vergleichen Sie dazu den effektiven Jahreszinssatz und die Gesamtkosten.

1. Schritt: Zuerst überlegen, welche monatliche Belastungen Sie sich leisten können und ob Sie Förderungen in Anspruch nehmen können

Haushaltsbudget

Erstellen Sie eine Einnahmen–Ausgaben-Berechnung für Ihren privaten Haushalt. Damit ist für Sie ersichtlich wie viel Sie für die Kreditrückzahlung aufwenden können. Kalkulieren Sie nicht zu knapp, um auch für unvorhergesehene Ereignisse (z.B. unerwartete Autoreparatur) gerüstet zu sein. Bedenken Sie auch, dass aktuelle Einkommensbestandteile ausfallen können (z.B. Streichung von Überstunden). Als Unterstützung empfehlen wir Ihnen einen Rechner der Dachorganisation Schuldnerberatung zu verwenden. Hier geht's zum Rechner.

Wohnbauförderungen

Das Land Oberösterreich fördert Bau- und Umbaumaßnahmen. Ob Sie Förderungsansprüche haben und in welcher Höhe sich diese bewegen, können Sie einfach und schnell mit dem Wohnbauförderungsrechner kalkulieren.

Der Wohnbauförderungsrechner ist exklusiv für AKOÖ Mitglieder. Zur Anmeldung benötigen Sie nur Ihren Familiennamen und Ihre AK-Oberösterreich-Leistungskartennummer. Sollten Sie diese nicht zur Hand haben, können Sie auch Ihre Sozialversicherungsnummer eintragen.
Zum Wohnbauförderungsrechner

2. Schritt: Einholen von Kreditangeboten

• Mehrere Kreditangebote einholen:
  Achten Sie darauf, dass den Angeboten die gleichen Voraussetzungen zugrunde liegen, damit eine Vergleichbarkeit gegeben ist. Insbesondere soll der benötigte Auszahlungsbetrag gleich hoch sein.
  
  
• „soft facts“ beachten:
  Nicht nur den Preis in die Entscheidung einfließen lassen sondern auch abwägen, wie z.B. Welche Kompetenzen hat mein Kreditberater? Werden Entscheidungen vor Ort getroffen oder müssen von einer zentralen Stelle Bewilligungen eingeholt werden? usw.).
  
  
• „Europäische Standardinformationen“
  Die Banken haben umfassende vorvertragliche Informationspflichten. Alle wesentlichen Kreditdaten (wie z.B. Zinssatz, Kosten, verlangte Sicherheiten etc.) müssen in standardisierter Form bekannt gegeben werden. Dazu ist ein einheitliches Musterformular (kurz: „Europäische Standardinformationen“) zu verwenden.
  
  

  In der Praxis sind die Banken laut Schilderungen von Konsumenten bei der Aushändigung der Standardinformationen sehr zurückhaltend. Vielfach erhalten Verbraucher lediglich „unverbindliche Angebote“ oder Modellrechnungen zur Verfügung gestellt. In der Regel fehlen dabei wesentliche Informationen (z.B. Möglichkeit zur vorzeitigen Rückzahlung – siehe Musterformular) – eine detaillierte Prüfung bzw. ein Vergleich mit anderen Angeboten ist damit seriöserweise nicht möglich.

3. Schritt: Vergleichen und verhandeln Sie insbesondere folgende Kreditpositionen

• Bearbeitungsgebühr

Wird eine Bearbeitungsgebühr verrechnet beträgt diese zwischen 0,5 Prozent und 3 Prozent der Kreditsumme.

Seit 2021 ist eine Gesetzesänderung in Kraft getreten. Bei vollständiger vorzeitiger Rückzahlung eines ab dem 01.01.2021 aufgenommenen Wohnbaukredites müssen die gesamten Kosten (dazu gehören unter anderem auch einmalige Bearbeitungsgebühren) anteilig zurückgezahlt werden.

 

• Kontoführungskosten

Aufgrund der Gesetzesänderung haben einige Banken die Verrechnungsart der Kosten umgestellt (VKB-Bank, Oberbank und Sparkasse Oberösterreich Stand März 2021). Statt Einmalkosten wurden die Kontoführungsgebühren (monatlich oder quartalsweise gezahlt) zum Teil deutlich erhöht. Zum Beispiel hat die Sparkasse Oberösterreich die Gebühr zum Quartalsende von 13,72 Euro auf 37 Euro beinahe verdreifacht. Die Oberbank verrechnet ergänzend zur monatlichen Kontoführungsgebühr in Höhe von 5 Euro eine monatliche „Gestionsgebühr“ von 5,98 Euro – die vierteljährlichen Kosten summieren sich damit auf 32,94 Euro.

Wird der Kredit vorzeitig komplett zurückbezahlt (zum Beispiel durch Umschuldung), erspart sich der Kreditnehmer die Kosten für die verbleibende Laufzeit (im Wesentlichen: Zinsen und Kontoführungsgebühren). Die Bank erspart sich die ansonsten vorzunehmende anteilige Rückerstattung der einmaligen Bearbeitungsgebühr. 

Sollzinssatz und effektiver Zinssatz

Der Sollzinssatz beinhaltet einen Zinssatzaufschlag der Bank auf einen Zinsindikator (z.B. Euribor) zur Abdeckung der bankeigenen Kosten sowie eines Gewinnes.
Achten und verhandeln Sie den Zinsindikator und den Zinssatzaufschlag – je niedriger dieser ist, desto günstiger wird grundsätzlich der Kredit (siehe Beispiele). 

Der effektive Jahreszins berücksichtigt die Gesamtkosten des Kredits. Er beinhaltet Sollzinsen, Spesen, Bereitstellungsprovisionen, Kontoführungsentgelte, Bearbeitungsgebühren sowie die Kosten von Versicherungsverträgen, wenn deren Abschluss verpflichtend und deren Höhe bereits bekannt ist. Der effektive Jahreszinssatz drückt die Gesamtkosten des Kredits als Prozentsatz des Kreditbetrages aus.

Für einen Vergleich von Angeboten von Wohnbaukrediten ist der effektive Jahreszinssatz unter folgenden Voraussetzungen die maßgebliche Kennziffer: 

• es wurde ausschließliche eine variable Verzinsung vereinbart oder
• es wurde für die gesamte Kreditlaufzeit ein fixer Zinssatz vereinbart.

Wird der Zinssatz nur für einen bestimmten Zeitraum (zum Beispiel für 15 Jahre von 25 Jahren) fixiert, dann verliert der effektive Jahreszinssatz aufgrund der gesetzlich vorgeschriebenen Berechnungsvorgaben jedoch an Aussagekraft oder kann zu unrealistischen Ergebnissen führen. Es haben nämlich hinsichtlich der Berechnung des effektiven Jahreszinssatzes nach Auslaufen der Fixzinsperiode die Konditionen in der variabel verzinsten Phase des Kredites im Regelfall unberücksichtigt zu bleiben. Bei Angeboten mit gleichen Fixzinssätzen während der Fixzinssatzphase ist dann vor allem auf die Anpassungsvereinbarung für die variable Verzinsung nach dem Ablauf der Fixzinsperiode Augenmerk zu legen.

Versicherungen als Sicherheit

Häufig wollen Banken eine Versicherung zur Abdeckung spezifischer Risiken (Ableben, Unfall und so weiter.). Die Sicherstellung erfolgt in der Regel in Form einer Vinkulierung (Auszahlungssperre des Versicherungserlöses) oder einer Verpfändung/Abtretung der Versicherungsansprüche.

Prüfen Sie, ob bereits ein Versicherungsschutz besteht, so dass der Abschluss eines neuen Vertrages unnötig ist. Je nach Ihrer privaten Situation können Sie auch über die Höhe verhandeln. Sie sind nicht verpflichtet, das Ihnen von der Bank angebotene Versicherungsangebot anzunehmen. Holen Sie sich entsprechende Vergleichsangebote bei einem Makler ein. (Häufig angebotene Varianten wie Restkreditversicherung oder Er- und Ablebensversicherungen können Sie im Artikel Sicherheiten nachlesen).

Grundbucheintragung – auf den eingetragenen Betrag kommt es an

Üblicherweise werden Pfandrechte (Höchstbetragshypotheken) im Ausmaß von 120 Prozent bis 140 Prozent des Kreditbetrages im Grundbuch eingetragen. Davon sind 1,2 % an staatlicher Eintragungsgebühr zu entrichten. Die Höhe des eingetragenen Betrages können Sie mit der Bank verhandeln. Aktuell sind 100 % des Kreditbetrages oder weniger möglich. Eine geringere Eintragungshöhe reduziert die von Ihnen zu zahlende Eintragungsgebühr.


Bürgschaft: Unterschreiben Sie keine Bürgschaft voreilig! Sollten Sie sich doch dazu entscheiden, verhandeln Sie über eine Begrenzung des Betrages für den Sie haften können und wollen, denn Sie müssen damit rechnen tatsächlich leisten zu müssen. Eine Bürgschaft wird auch dem Kreditschutzverband gemeldet und beeinflusst damit Ihre Kreditwürdigkeit (ausführlicheres siehe Artikel Sicherheiten). 

Sonderzahlungen oder vorzeitige Rückzahlung

Nach Möglichkeit Sonderzahlungen für den Kredit zu leisten, ist in der Regel ökonomisch sinnvoll, da der Betrag an Kreditzinsen, den man sich dadurch ersparen kann, in der Regel höher ist als der erzielbare Ertrag bei einer (sicheren) alternativen Veranlagung (zum Beispiel auf einem Sparbuch).

Rechenbeispiel:
Bei einem variabel verzinsten Hypothekarkredit mit einer Laufzeit von 25 Jahren erfolgt nach 10 Jahren eine (Teil)Rückzahlung in Höhe von 50.000 Euro. Die Bank darf für die vorzeitige Kreditrückzahlung eine maximale Entschädigung in Höhe von 500 Euro verlangen (1 Prozent von 50.000 Euro).
Unserer Erfahrung nach haben alle Banken entsprechende Pönaleklauseln im gesetzlich zulässigen Höchstausmaß in ihren Kreditverträgen aufgenommen.

Rücktrittsrecht

Haben Verbraucher/-innen bei Abgabe der Vertragserklärung das ESIS-Merkblatt noch nicht (oder vor weniger als 2 Werktagen) erhalten, können sie innerhalb von 2 Werktagen von der Vertragserklärung bzw. vom Vertrag zurücktreten. Die Rücktrittsfrist läuft erst ab Erhalt des ESIS-Merkblatts mit Rücktrittsrechtsbelehrung, sie endet aber jedenfalls 1 Monat ab Zustandekommen des Vertrages.

Wurde der Kreditbetrag bereits ausgezahlt, so hat nach erklärtem Rücktritt eine Rückzahlung (nebst den nach Auszahlung angelaufenen Zinsen) innerhalb von 30 Kalendertagen zu erfolgen. Der Rücktritt erstreckt sich auch auf eine möglicherweise abgeschlossene Restschuldversicherung oder sonstige Nebenleistungen, nicht aber auf das finanzierte Rechtsgeschäft (z.B. Kauf einer Liegenschaft). 

Zinsanpassungen erfolgen zeitverzögert

Zinsanpassungen erfolgen in der Regel zeitverzögert. Das fällt den Kreditnehmern vor allem dann auf, wenn die Marktzinsen fallen und es oft mehrere Wochen dauert bis dies auf dem Kreditkonto Niederschlag findet. Erhöht sich das Zinsniveau, wirkt die Zeitverzögerung aus der Zinsgleitklausel zu Gunsten der Kreditnehmer.
Bei Bausparkassen erfolgt die Zinsanpassung meist nur einmal jährlich, während die Kreditzinsen bei allen Bankkrediten meist vierteljährlich angepasst werden.

Wir prüfen Kreditangebote

Der Konsumentenschutz der Arbeiterkammer Oberösterreich bietet als Service für oberösterreichische Arbeiterkammer-Mitglieder die Prüfung von Kreditangeboten an. Gerne geben Ihnen unsere Experten/-innen nach Erhalt der Unterlagen eine telefonische Einschätzung zu den angebotenen Konditionen sowie Tipps für Ihre Verhandlungen. 

Angebotsprüfung für AK OÖ-Mitglieder 

Nicht geprüft werden Wohnbauförderungsdarlehen. Diesbezüglich wenden Sie sich bitte direkt an die Beratungsstelle des Landes OÖ (Land Oberösterreich - Beratungsstelle Wohnbauförderung (land-oberoesterreich.gv.at))