Wohnraum­schaffung und -sanierung

Zu beantragen mit Formular L1 bei der Arbeitnehmerveranlagung [Kennzahl 456] - bis Veranlagungsjahr 2020


Bis zur Arbeitnehmerveranlagung 2020 können Beiträge sowie Rückzahlungen von Darlehen und Zinsen, die zur Schaffung und Errichtung oder Sanierung von Wohnraum geleistet wurden, geltend gemacht werden.

Übergangs­regelung bis 2020

Diese Regelung gilt für die Geltendmachung von Ausgaben für Wohnraumschaffung beziehungsweise Sanierungen:

Bis 2020
Getätigte Ausgaben können nur dann bei der Arbeitnehmerveranlagung geltend gemacht werden, wenn die tatsächliche Bauausführung oder Sanierung vor dem 1. Jänner 2016 begonnen wurde oder der der Zahlung zugrundeliegende Vertrag vor dem 1. Jänner 2016 abgeschlossen wurde. 

Ab 2021 
Für ab diesem Jahr getätigte Ausgaben entfällt die Abschreibmöglichkeit zur Gänze.

Wohnraum­schaffung

Wohnraumschaffung bedeutet: 

  1. Kauf einer neu errichteten Wohnung oder
  2. Bau eines neuen Hauses für Wohnzwecke mit nicht mehr als 2 Wohnungen.

Das Haus oder die Eigentumswohnung muss unmittelbar nach der Fertigstellung der/dem Steuerpflichtigen für einen Zeitraum von zumindest 2 Jahren als Hauptwohnsitz dienen. 

Das können Sie geltend machen:

  • Mindestens 8-jährig gebundene Beträge zur Schaffung von Wohnraum (hierüber erhalten Sie vom Errichter Bestätigungen zur Vorlage beim Finanzamt)

  • Beträge zur Errichtung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen

  • Rückzahlung sowie Zinsen von Darlehen, die für die Wohnraumschaffung aufgenommen wurden

  • Planungs- und Baukosten

  • Kosten für den Ankauf eines unbebauten, als Bauland gewidmeten Grundstücks (unter anderem inklusive Grunderwerbssteuer, Eintragungsgebühren, Kosten für Strom-, Wasser-, Kanalanschluss, Anwalts- und Notariatskosten, Maklerbegühren)

    Achtung:
     Innerhalb von 5 Jahren ab Grundstückserwerb müssen allerdings Maßnahmen gesetzt werden, aus denen die Verwendung des Grundstückes zur Errichtung eines Eigenheimes oder einer Eigentumswohnung erkennbar ist (Baumaßnahmen). Andernfalls kommt es zu einer Nachversteuerung von 30 Prozent der seinerzeit abgesetzten Beträge.

  • Kosten für Zu- und Ausbauten

  • Bei Erwerb eines Rohbaus sind die Kosten für Grundstück und Rohbau nicht absetzbar, sehr wohl aber die weiteren Errichtungskosten.

  • Baukostenzuschüsse für Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen

  • Kauf von Wohnraum
    Der Kauf von Wohnraum (Wohnung oder Haus) ist dann von der Steuer absetzbar, wenn Sie mit dem Kauf Erstbesitzerin/Erstbesitzer geworden sind. Der Kauf von einer Voreigentümerin/eines Voreigentümers ist nur dann absetzbar, wenn Sie deren/dessen Darlehen übernommen haben. In diesem Fall können Sie die Kreditraten und Zinsen für dieses Darlehen abschreiben.

Nicht als Kosten für Wohnraumschaffung absetzbar sind:

  • Wohnungseinrichtung, Möbel
  • Gartengestaltung
  • Vom Eigenheim getrennte Bauten wie zum Beispiel Garage, Sauna, Schwimmbad oder Schutzraum außerhalb des Wohnraums
  • Nachträglicher Grundstücksankauf des Grundstückes, auf dem Ihr Haus steht

Sonder­ausgaben bei neu errichteter Miet­wohnung

Werden im Falle einer neu errichteten Mietwohnung mit der Mietzahlung auch anteilige Baukosten getilgt, so stellt die Wohnungsgenossenschaft hierüber jährlich Bestätigungen für das Finanzamt aus, die Sie als Sonderausgabe geltend machen können (eine allfällige Wohnbeihilfe muss dabei jedoch abgezogen werden).

Nicht steuerlich geltend gemacht werden können:

  • Ablöse-Beträge
  • Mietkautionen
  • Möbel und anderer Hausrat

Wohnraum­sanierung

Wird durch Sanierungsmaßnahmen die Nutzungsdauer des Wohnraumes wesentlich verlängert oder der Nutzungswert des Wohnraumes wesentlich erhöht, können die Kosten hierfür als Sonderausgaben bei der Arbeitnehmerveranlagung geltend gemacht werden:

Instandsetzungsaufwendungen

wenn die Arbeiten von einem befugten Unternehmen durchgeführt wurden und die Nutzungsdauer des Wohnraums wesentlich verlängert oder der Wert wesentlich erhöht wird. (Materialrechnungen alleine genügen nicht!)

Nicht steuerlich geltend gemacht werden können:

  • Laufende Wartungsarbeiten
  • Reparaturen (auch wenn diese nicht jährlich anfallen)
  • Erneuerung des Bodenbelages ohne Erneuerung des Unterbodens
  • Ausmalen und Tapezieren der Räume
  • Austausch beschädigter Fensterscheiben
  • Austausch von Türschnallen, Türschlösser und anderem

Herstellungsaufwendungen 

wenn die Arbeiten von einem befugten Unternehmer durchgeführt wurden, wie etwa:

  • Fenstertausch
  • Einbruchschutz
  • Badeinbau
  • Heizungseinbau insbesondere nachträglicher Einbau von Wärmepumpen, Solaranlagen oder Photovoltaikanlagen
  • Wärmedämmung

Darlehensrückzahlungen für diese Zwecke

ACHTUNG

  • Wenn Sie (oder ein Freund, Bekannter, Nachbar) die Arbeiten selbst durchführen, so ist es nicht möglich, die Materialkosten von der Steuer abzuschreiben.

  • Abzugsfähig ist die Sanierung von Wohnraum nur dann, wenn Sie den Auftrag zur Sanierung an befugte Unternehmer selbst erteilt haben. Eventuell über die Miete verrechnete Kosten für Wohnraumsanierung sind hingegen nicht absetzbar.

Höhe

Sonderausgaben sind in dem Kalenderjahr zu berücksichtigen, in dem die Zahlungen geleistet wurden. Lediglich, wenn die Zahlungen nicht mit Eigenmitteln, sondern mit Fremdmitteln bezahlt werden, steht der Sonderausgabenabzug erst zum Zeitpunkt der Darlehensrückzahlung (Tilgungsbetrag samt Zinsen) zu. Dies gilt auch dann, wenn Sie Darlehen von der Erstbesitzerin/vom Erstbesitzer einer Eigentumswohnung oder eines Hauses übernommen haben.

So viel können Sie höchstens geltend machen: 

OHNE Alleinverdiener- oder Alleinerzieherabsetzbetrag

2.920 Euro

MIT Alleinverdiener- oder Alleinerzieherabsetzbetrag5.840 Euro
Wenn der Allein­ver­diener­ab­setz­be­trag nicht zusteht,
Sie aber mehr als 6 Monate im Kalenderjahr verheiratet waren oder in einer eingetragenen Partnerschaft lebten
und die Einkünfte Ihres Partners bzw. Ihrer Partnerin
höchstens 6.000 Euro betrugen.
5.840 Euro

Die Sonderausgaben werden allerdings nur dann steuerwirksam, wenn Ihre Aufwendungen 240 Euro pro Jahr überschreiten. Denn nur ein Viertel der Gesamt­kosten ist abschreibbar und 60 Euro werden bereits als Pauschale bei der Lohn- oder Gehaltsverrechnung automatisch berücksichtigt. 

Ab einem steuer­pflichtigen Jahreseinkommen von über 36.400 Euro vermindert sich der ab­setz­bare Be­trag, ab 60.000 Euro entfällt die Abzugsfähigkeit zur Gänze.

Beispiel

Steuerbemessungsgrundlage24.000 Euro
Aufwendungen für Wohnraumschaffung7.000 Euro
Abgesetzt werden können:2.920 Euro
Ein Viertel davon wird steuerwirksam ...730 Euro
und senkt die Steuerbemessungsgrundlage auf:23.270 Euro
Steuerersparnis (730 Euro x 20 Prozent):146,00 Euro


Müssen Zahlungs­belege an das Finanz­amt über­mittelt werden?

Zahlungsbelege müssen bei der Arbeitnehmerveranlagung nicht mitgeschickt werden. Da sie aber bei Aufforderung dem Finanzamt nachgereicht werden müssen, sind sie 7 Jahre aufzubewahren.

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