Kündigung des Verwaltungs­vertrages

Die Kündigung des Verwaltervertrages kann von der Mehrheit der Wohnungseigentümer/-innen beschlossen werden. Zu unterscheiden ist zwischen der ordentlichen Kündigung, die an Fristen und Termine geknüpft ist, sowie der außerordentlichen (sofort wirksamen) Kündigung, wenn es einen wichtigen Kündigungsgrund gibt. Die ordentliche Kündigung kann ohne Angabe von Gründen erfolgen.

Fristen bei ordentlicher Kündigung

Wurde der Verwalter/die Verwalterin auf unbestimmte Zeit bestellt (unbefristeter Vertrag) ist eine Kündigungsfrist von 3 Monaten sowie der Kündigungstermin zum Ende einer Abrechnungsperiode (in der Regel also der 31.12.) einzuhalten.

Befristete Verträge mit einer Laufzeit von mehr als 3 Jahren können erst nach Ablauf von 3 Jahren unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Ende einer Abrechnungsperiode (in der Regel also der 31.12.) gekündigt werden; somit zum Ende des vierten Jahres.

Außer­ordentliche Kündigung

Bei der außerordentlichen Kündigung wird der Vertrag mit sofortiger Wirkung beendet. Voraussetzung dafür ist aber ein wichtiger Grund, der den Eigentümern/-innen die Fortsetzung des Verwaltungsvertrages unzumutbar macht.

Eine außerordentliche Auflösung des Verwaltungsvertages kann auch durch das Gericht erfolgen. Antragsberechtigt ist jede/r einzelne Wohnungseigentümer/-in. Im Antrag muss der Antragsteller/die Antragstellerin wichtige Gründe anführen. Das sind etwa gewichtige Bedenken betreffend die Treue und Interessenwahrungspflicht des Verwalters/der Verwalterin. 

Bei groben Pflichtverletzungen kann die Eigentümergemeinschaft darüber hinaus über ein Gericht das Verwalterhonorar herabsetzen lassen. Die Minderung des Honorars orientiert sich an der Minderung des Nutzens der Verwaltungstätigkeit. 

Schadenersatz­klage: Verwalter haftet für Schäden

Neben den dargestellten Möglichkeiten des Wohnungseigentumsgesetzes besteht auch die Möglichkeit einer Schadenersatzklage der Eigentümergemeinschaft gegen den Verwalter/die Verwalterin. Diese/r haftet der Eigentümergemeinschaft in der Regel als Sachverständige/r bei der Besorgung der übertragenen Geschäfte entsprechend seiner/ihrer besonderen Sach- und Rechtskenntnisse für entstandene Schäden.