Was bedeutet Wohnungs­eigentum?

Das Wohnungseigentum ist das dem Miteigentümer/der Miteigentümerin einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und alleine darüber zu verfügen. 

Mit­eigentum: gemeinsames Eigen­tum ohne realen An­teil

Wenn mehrere Personen gemeinsam Eigentümer:innen derselben Sache sind, sind sie Miteigentümer:innen. Das heißt, dass ihnen gemeinsam die ganze Sache gehört. Das kann auch bei Liegenschaften der Fall sein. Liegenschaften sind Grundstücke, die bebaut oder unbebaut sein können. 

Miteigentum an einer Liegenschaft bedeutet, dass die Liegenschaft und das darauf errichtete Gebäude mehreren Personen gemeinsam gehören. Alle gemeinsam sind Eigentümer:innen der Liegenschaft samt Gebäude, jede:r Einzelne ist Miteigentümer:in der Liegenschaft und des darauf errichteten Gebäudes. 

Miteigentum wird bei Liegenschaften auch oft „schlichtes“ Miteigentum genannt, um es vom Wohnungseigentum, das bei Liegenschaften eine Sonderform des Miteigentums ist, zu unterscheiden. 

Das Eigentumsrecht ist zwischen den Miteigentümer:innen nach Bruchteilen aufgeteilt. Jeder Miteigentümer/jede Miteigentümerin hat einen sogenannten „ideellen“ Anteil an der Gesamtliegenschaft. Der Anteil wird in Bruchzahlen angegeben, zum Beispiel 1/2, 1/10, 2/5. „Ideeller“ Anteil heißt, dass einzelnen Miteigentümer:innen an und für sich kein realer Teil gehört. 

Wenn etwa 3 Personen je zu 1/3 Miteigentümer:innen eines Grundstückes mit einem darauf errichteten Haus sind, gehört niemandem ein konkreter Teil; allen 3 Miteigentümer:innen gehören gemeinsam Liegenschaft und Haus. 

Wohnungs­eigentum: Recht zur ausschließlichen Nutzung

Auch ein Wohnungseigentümer/eine Wohnungseigentümerin ist immer „nur“ Miteigentümer:in einer Liegenschaft. Er/sie verfügt auch über einen ideellen Anteil an der gesamten Liegenschaft, der in recht unübersichtlichen Bruchzahlen ausgedrückt wird (zum Beispiel „86/9134“, was einem Anteil von knapp unter 1 Prozent an der Gesamtliegenschaft entspricht). 

Im Unterschied zum „schlichten“ Miteigentümer haben Wohnungseigentümer:innen neben dem Miteigentumsanteil an der Liegenschaft untrennbar das Recht, eine bestimmte Wohnung auf dieser Liegenschaft ausschließlich zu nutzen. 

Was bedeutet ausschließliche Nutzung?

Wohnungseigentum bedeutet also Miteigentum plus ein im Grundbuch sichergestelltes, die übrigen Miteigentümer:innen ausschließendes, Nutzungsrecht an einem bestimmten Wohnungseigentumsobjekt. 

Der Wohnungseigentümer/die Wohnungseigentümerin kann es selbst benützen, leer stehen lassen oder auch vermieten. Zur Nutzung aller anderen Teile, Anlagen und Räume der Liegenschaft ist er/sie nur gemeinsam beziehungsweise nach Absprache mit den anderen Wohnungseigentümer:innen berechtigt.

Die Wohnungseigentümerin/der Wohnungseigentümer kann ihre/seine Wohnung (rechtlich korrekt: den Anteil an der Liegenschaft mit dem damit verbundenen Recht, eine bestimmtes Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und darüber alleine zu verfügen) auch verkaufen oder vererben.