Muss ich beim Auszug meine Wohnung ausmalen?

Ob Sie die gemietete Wohnung beim Auszug ausmalen müssen, hängt zuerst einmal davon ab, ob dies im Mietvertrag vereinbart wurde, oder nicht.

Keine oder rechtsunwirksame Vereinbarung im Mietvertrag

Gibt es zum Ausmalen keine Vertragsvereinbarung oder eine rechtsunwirksame Vereinbarung (siehe unten), können Sie die Wohnung in dem Zustand zurückstellen, wie Sie sie übernommen haben. Eine normale Abnützung darf dabei eingerechnet werden. Sie müssen die Wohnung also nicht ausmalen, wenn Sie an der Wandoberfläche nichts verändert haben (z.B. andere Wandfarbe, Tapeten, Fliesen, etc.) und diese auch keine überdurchschnittliche Abnützung oder Beschädigungen (z.B. stark verfärbte Wände durch Rauch, etc.) aufweist.

Ausmalverpflichtung im Mietvertrag

In vielen Mietverträgen finden sich ausdrückliche Vereinbarungen, dass bei Auszug die Wohnung ausgemalt werden muss.

Nach einem aktuellen Urteil des Obersten Gerichtshofes ist eine solche Vereinbarung allerdings rechtsunwirksam, wenn sie in einem vom Vermieter stammenden Vertragsformular getroffen wurde und es keine sachliche Rechtfertigung dafür gibt. ( OGH 2 Ob 215/10x) 

"Formular" ist dabei nicht streng zu verstehen, es geht dabei um "vorformulierte Vertragsbedingungen", die vom Vermieter stammen. Also auch dann, wenn ein Mietvertrag aus - von Seite des Vermieters stammenden – Textbausteinen zusammengestellt wird, ist eine darin enthaltene Ausmalverpflichtung des Mieters rechtsunwirksam. Das ist damit zu begründen, dass einem Vertragspartner (dem Mieter) Vertragsbestimmungen, die ihn benachteiligen, nicht einfach so aufgedrängt werden dürfen.

In der Praxis findet beim Abschluss von Mietverträgen ein solches "Aufdrängen" aber ständig statt; in der Regel hat der Mieter keine Wahl, er muss die vom Vermieter diktierten (vorformulierten) Vertragsbedingungen akzeptieren, oder er bekommt die Wohnung nicht vermietet.

Daher kann davon ausgegangen werden, dass nach der neuesten Rechtsprechung eine vertragliche Verpflichtung des Mieters zur Rückstellung der Mietwohnung in neu ausgemaltem Zustand in der Regel unwirksam ist.