Immobilienvermittlung - wann dürfen Makler kassieren?

Die Aufgabe von Immobilienmakler:innen ist es, Anbieter:in und Nachfrager:in am Wohnungsmarkt zusammenzubringen und einen Vertragsabschluss zu vermitteln. Ein Honoraranspruch besteht nur dann, wenn tatsächlich ein Vertrag zustande kommt.

Alleinvermittlungsauftrag

Makler:innen sind bemüht, mit Ihnen einen sogenannten Alleinvermittlungsauftrag abzuschließen. Das bedeutet, dass Sie sich für die Dauer dieses Vertrages an einen/eine Makler:in binden. Für die Alleinvermittlung von Mietverträgen darf die Bindungsfrist 3 Monate, bei Kaufverträgen 6 Monate nicht übersteigen.

Innerhalb dieser Frist dürfen Sie nur mit jenen Interessent:innen einen Vertrag schließen, die Ihnen der/die Makler:in genannt hat. Halten Sie sich nicht daran, müssen Sie dem/der alleinbeauftragten Makler:in trotzdem Provision zahlen.

Keine Exklusiv-Aufträge abschließen

Erteilen Sie daher – wenn irgendwie möglich – keinen Alleinvermittlungsauftrag, sondern nur einen sogenannten "schlichten" Maklervertrag.

Wohnungsbesichtigung

Zur Wohnungsbesichtigung sollten Sie zumindest eine Vertrauensperson mitnehmen – damit wird die Beweislage für einen allfälligen Streitfall verbessert.

Miet- oder Kaufanbot

Nur wenn man absolut sicher ist, eine bestimmte Wohnung kaufen oder mieten zu wollen, sollte man ein Anbot unterschreiben. Das ist nämlich bereits eine verbindliche Erklärung, eine bestimmte Wohnung kaufen oder mieten zu wollen.

Vorsicht beim Anbot

Miet- oder Kaufanbot nicht vorschnell unterschreiben und auf die Fristen achten.

Meist ist in den verwendeten Formularen vorgesehen, dass der/die Unterzeichner:in für eine bestimmte Zeit an dieses Angebot gebunden ist. Stimmt der/die Verkäufer:in innerhalb dieser Frist zu, ist der Vertrag zustande gekommen. Die Frist sollte keinesfalls länger als 14 Tage sein!

Besonders wichtig ist, dass im Anbot alle wesentlichen Daten zur Wohnung und alle wichtigen persönlichen Umstände schriftlich festgehalten sind. Wenn Ihre Entscheidung noch von irgendwelchen Umständen abhängt - zum Beispiel dass Ihnen Ihre Bank einen Kredit gewährt oder dass die Wohnung auch dem/der Partner:in gefällt - dann sollten Sie das im Anbot ausdrücklich und schriftlich festhalten.

Sind Sie bei der Formulierung solcher Bedingungen sehr konkret: Statt "vorbehaltliche Finanzierung" schreiben Sie besser "Angebot nur gültig, wenn ich von der Bank x bis zum Tag x dieses Jahres einen Kredit in der Höhe von mindestens x Euro mit einer Laufzeit von 20 Jahren zu einem Zinssatz x Prozent bekomme." Verlassen Sie sich keinesfalls auf mündliche Zusagen!

Rücktrittsrecht

Konsument:innen haben unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, bei Kauf- oder Mietverträgen von Wohnungen, Häusern und Grundstücken innerhalb einer bestimmten Frist zurückzutreten. Mehr lesen Sie unter Rücktrittsrecht bei Immobiliengeschäften.

Maklerprovision

Der Anspruch auf Provision entsteht erst, wenn ein Vertrag zustande gekommen ist und ein neues Zuhause vermittelt wurde. Die Maklerin/der Makler hat keinen Anspruch auf einen Vorschuss irgendwelcher Art, auch nicht in Form einer Anzahlung.

ACHTUNG: Maklerprovision wurde neu geregelt

Bei Vermietungen von Wohnungen gelten ab Juli 2023 neue Voraussetzungen für den Provisionsanspruch der Immobilienmakler:innen. Die neue Regelung ist für Maklerverträge gültig, die ab diesem Zeitpunkt abgeschlossen werden. Sie bringt eine deutliche Entlastung für die Mieter:innen.

Beauftragt ein/eine Vermieter:in einen/eine Makler:in mit der Vermittlung einer Mietwohnung, so darf von dem/der Mieter:in keine Provision verlangt werden.
Mieter:innen sind nur noch dann provisionspflichtig, wenn sie als Erstauftraggeber:innen selbst das Maklerbüro mit der Suche einer Wohnung beauftragen.

Durch diese Gesetzesänderung ersparen sich Mieter:innen beim Wohnungswechsel bis zu 2 Monatsmieten an Provision.

Umgehungsmöglichkeiten dieser neuen Bestimmungen wurden weitgehend eingedämmt. Verstoßen Immobilienmakler:innen dennoch gegen die neuen Regeln, müssen sie mit einer Verwaltungsstrafe rechnen.

Achtung: Ein möglicher Umgehungsversuch könnte wie folgt ablaufen:

Eine besonders attraktive, günstige Wohnung wird inseriert. Sie melden sich bei der zuständigen Maklerin, aber die tolle Wohnung ist „leider schon weg“. Die Maklerin meint, sie könnte für Sie vergleichbare Wohnungen finden und drängt darauf, ihr einen Suchauftrag zu geben. In solchen Fällen ist Achtung geboten! Sie haben nun folgende Optionen:

Sie erteilen der Maklerin den Suchauftrag – mit der Gewissheit, dass Sie dann auch Provision zahlen müssen, wenn ein Mietvertrag über sie zustande kommt. Denn natürlich kann es sein, dass die Maklerin die Wohnung eigentlich schon lange über den Vermieter in der Schublade hatte. Das wird man aber kaum beweisen können.
Sie brechen den Kontakt zu dieser Maklerin ab

Wie hoch darf die Provision sein?

Für die Maklerprovision gibt es gesetzliche Höchstgrenzen, die in einer Verordnung des Wirtschaftsministeriums geregelt werden.

Die höchstzulässige Provision bei Kauf, Verkauf und Tausch von Liegenschaften und Liegenschaftsanteilen einschließlich Wohnungseigentumsobjekten liegt im folgenden Rahmen.

TABELLE: Kaufprovision
Wert	Provision
bis zu 36.336,42 Euro	4 Prozent des Kaufpreises
zwischen 36.336,43 und 48.448,51 Euro	1.453,46 Euro (fixer Betrag)
ab 48.448,52 Euro	3 Prozent des Kaufpreises

Bei der Vermittlung von Mietverträgen von Wohnungen unterscheiden sich die Höchstgrenzen für Mieter:innen nach der Vertragslaufzeit.

TABELLE: Mietprovision
	Höchstgrenze
Bei Befristungen von nicht mehr als 3 Jahren	1 Brutto-Monatsmiete
Bei Befristungen von mehr als 3 Jahren oder unbefristeten Verträgen	2 Brutto-Monatsmieten

Zur Maklerprovision kommt noch eine 20-prozentige Umsatzsteuer hinzu.

Mit dem Maklerprovisionsrechner finden Sie heraus, wie viel maximal Provision verlangt werden darf.

Wenn der/die Makler:in gleichzeitig Verwalter:in des Hauses ist, darf die Provision nur die Hälfte der genannten Beträge ausmachen.

Vorsicht vor Adressenbüros

Adressenbüros sind strikt von der Immobilienmakler:innen zu unterscheiden. Adressenbüros verkaufen nur Adressen von angeblich leer stehenden Wohnungen, bieten aber keine Gewähr dafür, dass ein Vertrag zustande kommt.

Ist die Wohnung an der angegebenen Adresse nicht verfügbar, bekommen Sie Ihr Geld nur zurück, wenn Sie beweisen können, dass das Adressenbüro davon gewusst hat oder es zumindest wissen hätte müssen. Der Beweis gelingt nur selten – wir raten daher zur Vorsicht.