Betriebs­kosten

Die Posten, die in der Betriebskostenabrechnung enthalten sein dürfen, sind in vollständiger (taxativer) Weise im Mietrechtsgesetz aufgezählt. Es dürfen somit den Mieter:innen keine anderen Kosten als Betriebskosten weiterverrechnet werden!

Im Teilanwendungs- und im Nichtanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes kommt es primär auf die vertragliche Vereinbarung an. Ob Ihr Mietverhältnis in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt, steht im Mietrechtsgesetz.

Zu den Betriebs­kosten zählen

• Wasserkosten
  • Die Kosten für die Versorgung des Hauses mit Wasser 
  • Kosten, die für eine vorschriftsmäßige Überprüfung der Versorgung anfallen
  
  nicht jedoch:
  • Wasser- und Kanalanschlusskosten
  • Kosten für die Behebung von Rohrbrüchen
  • Kosten für die Erneuerung von Steigleitungen
  
  Befindet sich im Haus ein Gewerbebetrieb (zum Beispiel Gasthaus, Arztpraxis), der gegenüber den anderen Mietgegenständen tatsächlich andauernd einen unverhältnismäßigen Mehrverbrauch an Wasser hat, so hat dieser den Mehrverbrauch alleine zu tragen, sodass in diesen Fällen der Grundsatz der Aufteilung der Betriebskosten nach der jeweiligen Nutzfläche der Mietgegenstände durchbrochen wird. Praktischerweise wird in solchen Fällen für den Gewerbebetrieb ein eigener Wasserzähler installiert.
  
  
• Rauchfangkehrung
  Die wiederkehrenden Kosten für den Rauchfangkehrer in dem von der Kehrordnung vorgeschriebenen Ausmaß.
  
  Die Kosten für das Ausschleifen eines Kamines sind keine Betriebskosten.
  
  
• Kanalräumung
  
  
• Unratabfuhr
  • Kosten für Müllabfuhr
  • Kosten für Entrümpelung
    Bei der Entrümpelung dürfen jedoch nur die Kosten als Hausbetriebskosten auf alle Mieter:innen des Hauses überwälzt werden, die zur Entrümpelung solcher Sachen notwendig sind, deren Herkunft nicht mehr feststellbar ist. Sollten also Sachen, die nachweislich von bestimmten Mieter:innen oder der Hauseigentümerin/dem Hauseigentümer stammen, entrümpelt werden, so dürfen diese Kosten nicht als Betriebskosten verrechnet werden.
    
    
• Schädlingsbekämpfung
  (etwa Rattenvertilgung)
  
  
• Beleuchtung
  Die Beleuchtung der allgemeinen Teile des Hauses: Dies sind die Stromkosten für das Stiegenhaus, sowie auch die Kosten für den Ersatz von Glühbirnen und Sicherungen. Die Kosten für die Behebung von Schäden an elektrischen Leitungen gehören nicht zu den Betriebskosten. 
  
  
• Feuerversicherung
  Die angemessene Versicherung des Hauses gegen Brandschaden, sofern und soweit die Versicherungssumme dem Betrag entspricht, der im Schadensfall zur Wiederherstellung des Hauses ausreicht.
  
  
• Haftpflicht- und Leitungswasserschadenversicherung
  Die angemessene Versicherung des Hauses gegen die gesetzliche Haftpflicht der Hauseigentümerin/des Hauseigentümers und gegen Leitungswasserschäden einschließlich Korrosionsschäden.
  
  
• Angemessene Versicherung des Hauses gegen andere Schäden
  insbesondere gegen Glasbruch oder Sturmschäden. Diese Kosten können jedoch nur dann verrechnet werden, wenn und soweit die Mehrheit der Hauptmieter:innen, berechnet nach der Anzahl der vermieteten Mietgegenstände, dem Abschluss, der Erneuerung oder der Änderung des Versicherungsvertrages zugestimmt hat.
  
  
• Die Auslagen für die Verwaltung des Hauses
  einschließlich der Auslagen für Drucksorten, Buchungsgebühren und dergleichen (Mietvertragserrichtungskosten und anderes): Dafür darf je Kalenderjahr und Quadratmeter der Nutzfläche des Hauses der Betrag, der dem jeweiligen Kategorie A-Mietzins entspricht, verrechnet werden. Dies unabhängig davon, ob die Kosten für die Verwaltung des Hauses tatsächlich höher oder niedriger als dieser Pauschalbetrag sind und ob der Hauseigentümer/die Hauseigentümerin die Verwaltung des Hauses selbst durchführt oder sie einer professionellen Hausverwaltung übergeben hat.  
  
  

  Verwaltungskostenpauschale	pro m²
  2022	3,89 Euro
  2023	4,35 Euro

  
  
• Aufwendungen für die Hausreinigung
  
  
• Die anteilig anrechenbaren öffentlichen Abgaben
  Zu den öffentlichen Abgaben gehört neben allfälligen Abgaben, die aufgrund landesgesetzlicher Vorschriften überwälzt werden können, im Wesentlichen nur die Grundsteuer.
  
  
• Betriebskosten für Gemeinschaftsanlagen (falls vorhanden):
  Die Kosten einer gemeinsamen Wärmeversorgung (Heizung und Warmwasser, allenfalls nach den Spezialregeln des Heizkostenabrechnungsgesetzes, sowie die Kosten sonstiger Gemeinschaftsanlagen wie etwa Gemeinschaftswaschküche, Personenaufzug, Grünanlagenbetreuung, sofern sie allen Mieter:innen zur Verfügung stehen. Sind nicht alle Mieter:innen zur Benützung der Gemeinschaftsanlage berechtigt, so sind deren Kosten nur auf die Berechtigten aufzuteilen. Dies ist zum Beispiel bei einem Lift der Fall, wenn ihn nur die Mieter:innen der oberen Geschosse mit eigenen Schlüsseln benützen.
  

Zu den Betriebskosten zählen insbesondere nicht: 

Auf­teilung der Betriebs­kosten im Mietrechts­gesetz (Betriebs­kosten­schlüssel)

Sofern zwischen dem Vermieter/der Vermieterin und allen Mieter:innen des Hauses schriftlich nichts anderes vereinbart ist, bestimmt sich der Anteil eines Mietgegenstandes an den gesamten Betriebskosten des Hauses nach dem Verhältnis der Nutzfläche des jeweiligen Mietgegenstandes zur Gesamtnutzfläche des Hauses.

Die Gesamtnutzfläche des Hauses errechnet sich aus der Summe der Nutzfläche aller vermieteten Mietgegenstände und der Nutzfläche der vom Vermieter/von der Vermieterin trotz ihrer Vermietbarkeit nicht vermieteten Mietgegenstände. Der Hauseigentümer/Die Hauseigentümerin muss also die anteiligen Betriebskosten für die leer stehenden, aber vermietbaren Mietgegenstände selbst tragen.

Eine Überprüfung des Betriebskostenschlüssels kann jeder Mieter/jede Mieterin beim Bezirksgericht (in Linz bei der Schlichtungsstelle) veranlassen.

Die Ab­rechnung der Betriebs­kosten im Miet­rechts­gesetz

Bis spätestens 30. Juni des folgenden Kalenderjahres hat der Vermieter/die Vermieterin die Betriebskosten abzurechnen. Die Betriebskostenabrechnung ist beim Hausbesorger/bei der Hausbesorgerin oder an einer sonst geeigneten Stelle im Haus zur Einsicht aufzulegen. Weiters muss der Vermieter/die Vermieterin Einsicht in die zur Abrechnung gehörenden Belege beziehungsweise -  bei Datenträgern - Ausdrucke der Belege gewähren und auf Verlangen eines Mieters/einer Mieterin auf dessen Kosten von der Abrechnung und den Belegen Ablichtungen anfertigen lassen.

Kommt der Vermieter/die Vermieterin der Verpflichtung zur Legung der Abrechnung oder Einsichtgewährung in die Belege nicht nach, kann jeder Hauptmieter/jede Hauptmieterin einen Antrag beim zuständigen Bezirksgericht (in Linz bei der Schlichtungsstelle) stellen.

Ab­rechnung – Gut­haben oder Nach­zahlung

• Guthaben
  Ergibt sich aus der Jahresabrechnung ein Guthaben, so muss der Vermieter/die Vermieterin dies zum übernächsten Zinstermin nach der Abrechnung zurückerstatten (zum Beispiel bei Rechnungslegung am 25. April ist das Guthaben am 1. Juni fällig).

• Nachforderung
  Ergibt sich aus der Abrechnung eine Nachforderung des Vermieters/der Vermieterin, so ist diese ebenfalls zum übernächsten Zinstermin nach der Abrechnung fällig.

Anspruchsberechtigt auf das Guthaben beziehungsweise zahlungspflichtig für eine Nachzahlung ist jene Person, die zum Fälligkeitstermin (übernächster Zinstermin nach Rechnungslegung) gerade Mieter:in ist, unabhängig davon, ob sie im Jahr über das Abrechnung belegt wurde bereits Mieter:in war, oder ob sie erst im Jahr der Rechnungslegung eingezogen ist.

Über­prüfung der Betriebs­kosten

Die Höhe der Betriebskosten lässt sich nur durch Einsicht in die Belege und Rechnungen, welche beim Vermieter/bei der Vermieterin aufliegen, kontrollieren.

Als Mieter:in haben Sie das Recht Einsicht in diese Belege zu nehmen. Die Einsichtnahme in die Belege muss ohne größeren Aufwand und über eine ausreichende Zeit möglich sein. Ort und Zeit der Einsichtnahme sind in der Abrechnung zu vermerken.

Die Belegsammlung muss so übersichtlich geführt werden und die Belege müssen so bezeichnet sein, dass sie in der Belegsammlung leicht aufzufinden sind. Der Anspruch des Hauptmieters/der Hauptmieterin auf die Übergabe von Kopien der Abrechnung beziehungsweise der Belege besteht nur, wenn er/sie die Kopien bezahlt, und nur im zeitlichen Zusammenhang mit der Legung der Abrechnung. Das heißt bis zum 31.12 des Jahres, in dem die Abrechnung ordnungsgemäß gelegt wurde.

Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetztes kann jeder Mieter/jede Mieterin die Überprüfung der Betriebskostenabrechnung beim zuständigen Bezirksgericht (in Linz bei der Schlichtungsstelle) beantragen. Dabei kann die Feststellung darüber begehrt werden, ob bestimmte Positionen, die in der Abrechnung aufscheinen überhaupt Betriebskosten sind, und wenn dies zutrifft, ob die Höhe der verrechneten Beträge gerechtfertigt ist.