Diese Pflichten hat eine Haus­verwaltung

Wird eine Hausverwaltung beauftragt, vertritt ausschließlich sie die Eigentümergemeinschaft nach außen. Nur sie darf zum Beispiel Verträge mit Firmen abschließen und Zahlungen im Namen der Eigentümergemeinschaft tätigen. Auch gegenüber Behörden tritt die Hausverwaltung im Namen der Eigentümergemeinschaft auf.

Der Verwalter/die Verwalterin verwaltet die Liegenschaft, ist verpflichtet, die Interessen aller Eigentümer/-innen zu wahren und hat die Weisungen der Mehrheit zu befolgen, sofern sie nicht gesetzwidrig sind. Die aufgetragenen Geschäfte sind „emsig und redlich“ zu besorgen. Dazu gehört zum Beispiel Versicherungsverträge im Hinblick auf deren Wirtschaftlichkeit regelmäßig zu überprüfen.

Jährliche Voraus­schau

Die Hausverwaltung muss den Wohnungseigentümern/-innen bis spätestens zum Ende der laufenden Abrechnungsperiode - in der Regel also bis zum 31. Dezember – eine Vorausschau vorlegen.

Diese muss eine Übersicht über folgende Punkte geben:

  • In absehbarer Zeit notwendige Erhaltungsarbeiten, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen 
  • Geplante Verbesserungsarbeiten
  • Vorhersehbare Aufwendungen für die Bewirtschaftung und die sich daraus ergebenden Vorauszahlungen

Der Zweck der Vorausschau ist, die Wohnungseigentümer/-innen über die zu erwartenden Aufwendungen des nächsten Jahres zu informieren. Das betrifft vor allem die Erhaltung des Gebäudes, aber auch die Betriebskosten. Sie soll damit auch eine Entscheidungshilfe für eventuelle Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft sein.

Die Vorausschau muss klar und übersichtlich gestaltet sein und allen Eigentümern/-innen zugesendet werden. Zusätzlich ist ein Aushang im Haus vorgeschrieben.

Informations­pflichten 

Das Gesetz verpflichtet den Verwalter/die Verwalterin generell Auskunft zu geben. Insbesondere sind das der Inhalt des Verwaltungsvertrages und des vereinbarten Verwalterentgeltes, das Stimmverhalten der einzelnen Miteigentümer/-innen bei Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft und die Adressen der Miteigentümer/-innen, zum Zweck der Beschlussfassung.

Gebäude­erhaltung

Die Hausverwaltung ist verpflichtet, den Bauzustand des Gebäudes zu überwachen und notwendige Reparaturen durchführen zu lassen. Allfällige behördlich vorgeschriebene Maßnahmen muss die Hausverwaltung umsetzen. Sind Erhaltungsarbeiten notwendig, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen, müssen mindestens 3 Angebote eingeholt werden.

Im Rahmen der ordentlichen Hausverwaltung müssen notwendige Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses und an Gemeinschaftsanlagen durchgeführt werden. Für Arbeiten innerhalb der Wohnung ist die Hausverwaltung nur zuständig, wenn ernste Schäden des Hauses behoben werden müssen. Dies ist zum Beispiel bei einem Wasserschaden im Mauerwerk der Fall.

Weitere Verwaltungs­pflichten

  • Hausreinigung und Winterdienst beauftragen und beaufsichtigen.
  • Eine Eigentümerversammlung einberufen (mindestens alle 2 Jahre)
  • Laufend über wichtige Angelegenheiten im Zusammenhang mit der Liegenschaft informieren.
  • Einen Energieausweis erstellen, wenn die Eigentümergemeinschaft nichts Gegenteiliges beschließt.

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