Betriebs­kosten

Was sind Betriebs­kosten?

Betriebskosten sind laufende Kosten, die für den Betrieb eines Gebäudes anfallen. Ist die Wohnung vom Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetz erfasst, so ist Punkt für Punkt festgelegt, welche Kosten als Betriebskosten verrechnet werden dürfen. Andere Kosten dürfen den Mieter:innen nicht weiterverrechnet werden. Das gleiche gilt für Wohnungen, die von einem gemeinnützigen Wohnbauträger errichtet wurden (sogenannte „Genossenschaftswohnungen“).

Welche Kosten zählen zu den Betriebs­kosten?

Hier eine Übersicht der wichtigsten Betriebskosten:

• Wasserkosten
  Versorgung des Hauses mit Wasser, Kosten für die Überprüfung der Anlage.
  Jedoch: Keine Kosten für Wasser-/Kanalanschluss oder Rohrbruchsanierung.
  
  
• Kanalräumung
  
  
• Müllabfuhr
  Neben der regelmäßigen Entleerung der Mülltonnen können auch andere Kosten für Unratabfuhr verrechnet werden. Das sind unter anderem auch Kosten für auf den allgemeinen Teilen des Hauses abgestellten Sperrmüll – jedoch nur, wenn nicht bewiesen werden kann, wer diesen abgestellt hat.
  
  
• Beleuchtung
  Stromkosten für Stiegenhaus, Ersatz von Glühbirnen und Sicherungen.
  Jedoch: Nicht die Kosten für Reparaturen an elektrischen Leitungen.
  
  
• Hausreinigung
  
  
• Die anteilig anrechenbaren öffentlichen Abgaben
  Dazu gehört im Wesentlichen die Grundsteuer und allfällige Abgaben, die aufgrund landesgesetzlicher Vorschriften überwälzt werden können.
  
  
• Betriebskosten für Gemeinschaftsanlagen 
  Die Kosten einer gemeinsamen Wärmeversorgung (Heizung und Warmwasser, allenfalls nach den Spezialregeln des Heizkostenabrechnungsgesetzes), sowie die Kosten sonstiger Gemeinschaftsanlagen wie etwa Gemeinschaftswaschküche, Personenaufzug, Grünanlagenbetreuung, sofern sie allen Mieter:innen zur Verfügung stehen. Sind nicht alle Mieter:innen zur Benützung der Gemeinschaftsanlage berechtigt, so sind deren Kosten nur auf die Berechtigten aufzuteilen. Dies ist zum Beispiel bei einem Lift der Fall, wenn ihn nur die Mieter:innen der oberen Geschosse mit eigenen Schlüsseln benützen.
  
  
• Rauchfangkehrung 
  Die wiederkehrenden Kosten für den Rauchfangkehrer in dem von der Kehrordnung vorgeschriebenen Ausmaß.
  Jedoch: Keine Kosten für Kaminsanierung.
  
  
• Feuerversicherung 
  Die angemessene Versicherung des Hauses gegen Brandschaden, sofern und soweit die Versicherungssumme dem Betrag entspricht, der im Schadensfall zur Wiederherstellung des Hauses ausreicht.
  
  
• Haftpflicht- und Leitungswasserschadenversicherung
  Die angemessene Versicherung des Hauses gegen die gesetzliche Haftpflicht der Hauseigentümerin/des Hauseigentümers und gegen Leitungswasserschäden einschließlich Korrosionsschäden.
  
  
• Angemessene Versicherung des Hauses gegen andere Schäden, insbesondere gegen Glasbruch oder Sturmschäden. Diese Kosten können jedoch nur dann verrechnet werden, wenn und soweit die Mehrheit der Hauptmieter:innen, dem Abschluss, der Erneuerung oder der Änderung des Versicherungsvertrages zugestimmt hat.
  
  
• Schädlingsbekämpfung
  wie z. B. Rattenvertilgung
  
  
• Verwaltungskosten
  
  
  Auslagen für Drucksorten, Buchungsgebühren und dergleichen (Mietvertragserrichtungskosten und anderes): Dafür darf im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes je Kalenderjahr und Quadratmeter der Nutzfläche des Hauses der Betrag, der dem jeweiligen Kategorie A-Mietzins entspricht, verrechnet werden. Dies unabhängig davon, ob die Kosten für die Verwaltung des Hauses tatsächlich höher oder niedriger als dieser Pauschalbetrag sind und ob der/die Hauseigentümer:in die Verwaltung des Hauses selbst durchführt oder sie einer professionellen Hausverwaltung übergeben hat. 

Welche Kosten sind keine Betriebs­kosten?

• Reparaturen und Erhaltungsarbeiten
• Zusatzversicherungen ohne Mieter:innen-Zustimmung
• Portokosten oder Bankspesen
• Kaminsanierungskosten
• Entrümpelung privater Gegenstände
• Kosten aus falscher Kostenverteilung

Was tun, wenn sich un­klare Positionen auf der Ab­rechnung be­finden?

Außer den im Gesetz aufgezählten Positionen darf nichts weiterverrechnet werden. Fragen Sie bei „Sonstige Kosten“ bei der Hausverwaltung nach, was genau unter diesem Punkt verrechnet wird.

Wie werden Betriebs­kosten auf­ge­teilt?

Grundsätzlich erfolgt die Aufteilung nach Nutzfläche. Die Gesamtnutzfläche des Hauses errechnet sich aus der Summe der Nutzfläche aller vermieteten Mietgegenstände und der Nutzfläche der vom:n der Vermieter:in trotz ihrer Vermietbarkeit nicht vermieteten Mietgegenstände.

Gibt es keinen schriftlichen Vertrag mit einer anderen Regelung, trägt jede:r Mieter:in den Anteil entsprechend der eigenen Wohnfläche im Vergleich zur Gesamtnutzfläche. Die Kosten für leerstehende vermietbare Objekte müssen vom:n der Eigentümer:in selbst getragen werden.

Eine Überprüfung des Betriebskostenschlüssels kann beim Bezirksgericht (in Linz bei der Schlichtungsstelle) beantragt werden.

Wie und wann er­folgt die Betriebs­kosten­ab­rechnung?

Kommt das Mietrechtsgesetz zur Vollanwendung, muss die Abrechnung bis 30. Juni des Folgejahres erfolgen. Die Betriebskostenabrechnung ist an einer geeigneten Stelle im Haus oder bei der Hausbesorgerin oder dem Hausbesorger zur Einsicht aufzulegen. Mieter:innen haben das Recht auf Einsicht in die Belege und können Kopien gegen Kostenersatz anfordern.

Kommt der/die Vermieter:in der Verpflichtung nicht nach, die Abrechnung vorzulegen oder Einsicht in die Belege zu gewähren, kann jede:r Hauptmieter:in einen Antrag beim zuständigen Bezirksgericht (in Linz bei der Schlichtungsstelle) stellen.

Wer muss eine Nach­zahlung bei den Betriebs­kosten tragen? Wer be­kommt die Gutschrift?

Guthaben oder Nachzahlungen sind zum übernächsten Zinstermin nach der Abrechnung fällig (z. B. Abrechnung am 25. April -> Auszahlung oder Nachzahlung bis 1. Juni). Wer gerade zum Fälligkeitstermin (das ist der übernächster Zinstermin nach Rechnungslegung) Mieter:in ist, hat Anspruch auf eine Gutschrift oder muss die Nachzahlung leisten. Dabei ist es nicht relevant, ob er oder sie in jenem Jahr bereits Mieter:in war, über das Abrechnung belegt wurde.

Wie können Betriebs­kosten über­prüft werden?

Mieter:innen haben das Recht, Belege einzusehen. Das muss ohne größeren Aufwand und über eine ausreichende Zeit möglich sein. Ort und Zeit der Einsichtnahme sind in der Abrechnung zu vermerken. Die Belegsammlung muss so übersichtlich geführt werden, dass die Belege leicht aufzufinden sind. Falls Zweifel an der Berechnung bestehen, kann eine Überprüfung beim Bezirksgericht (in Linz bei der Schlichtungsstelle) beantragt werden. Das jedoch nur dann, wenn das Mietrechtsgesetz zur Vollanwendung kommt.

Gibt es Fristen für Ein­sprüche gegen die Ab­rechnung?

Ja, Betriebskostenabrechnungen können bis zu 3 Jahre lang angefochten werden. Ausnahme: Bei Genossenschaftswohnungen muss innerhalb von 6 Monaten ein Einspruch erfolgen, sonst gilt die Abrechnung als akzeptiert.