Sonder­ausgaben Wohnraum (Übergangs­regelung bis 2020)

ACHTUNG

Ausgaben für Bauausführungen bzw. Sanierungen, die bis 2015 angefallen sind, können im Jahr der Zahlung bei der Steuer geltend gemacht werden. Diese Ausgaben in den Jahren 2016 bis 2020 können nur mehr dann geltend gemacht werden, wenn die tatsächliche Bauausführung oder Sanierung vor dem 01.01.2016 begonnen wurde oder der der Zahlung zugrundeliegende Vertrag vor dem 01.01.2016 abgeschlossen wurde. Für solche Ausgaben ab 2020 entfällt die Abschreibmöglichkeit zur Gänze.

Der Bau beziehungsweise die Instandsetzung von Wohnraum kann von der Steuer abgesetzt werden.

Was bedeutet Wohnraumschaffung?

Wohnraumschaffung bedeutet, dass Sie eine neu errichtete Wohnung kaufen oder ein neues Haus mit nicht mehr als 2 Wohnungen für Wohnzwecke bauen.

Das Eigentum oder die Eigentumswohnung muss unmittelbar nach der Fertigstellung dem Steuerpflichtigen für einen Zeitraum von zumindest 2 Jahren als Hauptwohnsitz dienen.

Geltend gemacht werden können:

  • Mindestens achtjährig gebundene Beträge zur Schaffung von Wohnraum (hierüber erhalten Sie vom Errichter Bestätigungen zur Vorlage beim Finanzamt)

  • Beträge zur Errichtung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen

  • Rückzahlung sowie Zinsen von Darlehen, die für die Wohnraumschaffung aufgenommen wurden

  • Planungs- und Baukosten

  • Kosten für den Ankauf eines unbebauten, als Bauland gewidmeten Grundstücks (unter anderem inklusive Grunderwerbssteuer, Eintragungsgebühren, Kosten für Strom-, Wasser-, Kanalanschluss, Anwalts- und Notariatskosten, Maklerbegühren)
    Achtung:
    innerhalb von 5 Jahren ab Grundstückserwerb müssen allerdings Maßnahmen gesetzt werden, aus denen die Verwendung des Grundstückes zur Errichtung eines Eigenheimes oder einer Eigentumswohnung erkennbar ist (Baumaßnahmen). Andernfalls kommt es zu einer Nachversteuerung von 30 Prozent der seinerzeit abgesetzten Beträge.

  • Kosten für Zu- und Ausbauten

ACHTUNG

Bei Erwerb eines Rohbaus, sind die Kosten für Grundstück und Rohbau nicht absetzbar, sehr wohl aber die weiteren Errichtungskosten.

Nicht als Kosten für Wohnraumschaffung absetzbar sind:

  • Wohnungseinrichtung, Möbel
  • Gartengestaltung
  • Vom Eigenheim getrennte Bauten wie z.B. Garage, Sauna, Schwimmbad oder Schutzraum außerhalb des Wohnraums
  • Nachträglicher Grundstücksankauf des Grundstückes, auf dem Ihr Haus steht.

HINWEIS

Der Kauf von Wohnraum (Wohnung oder Haus), von dem Sie nicht der/die erste Besitzer/-in sind, ist von der Steuer nicht absetzbar! Übernehmen Sie jedoch das Darlehen vom Ersteigentümer, so können Sie die Kreditraten und Zinsen für dieses Darlehen dennoch abschreiben. 

Sonderausgaben bei neu errichteter Mietwohnung

Werden im Falle einer neu errichteten Mietwohnung mit der Mietzahlung auch anteilige Baukosten getilgt, so stellt die Wohnungsgenossenschaft hierüber jährlich Bestätigungen für das Finanzamt aus, die Sie als Sonderausgabe geltend machen können (eine allfällige Wohnbeihilfe muss dabei jedoch abgezogen werden).
Ablösebeträge, Mietkautionen, Möbel und anderer Hausrat können steuerlich nicht geltend gemacht werden.

Was bedeutet Wohnraumsanierung?

Wird durch Sanierungsmaßnahmen die Nutzungsdauer des Wohnraumes wesentlich verlängert oder der Nutzungswert des Wohnraumes wesentlich erhöht (etwa durch den Austausch von Fenstern mit dem Effekt von besserem Lärmschutz, Einbruchschutz oder Wärmedämmung, nachträglichen Einbau von Wärmepumpen und Solaranlagen sowie Photovoltaikanlagen), können die Kosten hierfür als Sonderausgaben bei der Arbeitnehmerveranlagung geltend gemacht werden. Es wird hier unterschieden zwischen Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen.

Bedingung dafür, dass Sie Ausgaben für Wohnraumsanierung steuermindernd geltend machen können, ist, dass die Arbeiten von einem befugten Unternehmer durchgeführt werden.

ACHTUNG

Wenn Sie (oder ein Freund, Bekannter, Nachbar) die Arbeiten selbst durchführen, so ist es nicht möglich, die Materialkosten von der Steuer abzuschreiben.

Abzugsfähig ist die Sanierung von Wohnraum nur dann, wenn Sie den Auftrag zur Sanierung an befugte Unternehmer selbst erteilt haben. Eventuell über die Miete verrechnete Kosten für Wohnraumsanierung sind hingegen nicht absetzbar.

Nicht als Kosten der Wohnraumsanierung absetzbar sind:

  • laufende Wartungsarbeiten
  • Reparaturen (auch wenn diese nicht jährlich anfallen)
  • Erneuerung des Bodenbelages ohne Erneuerung des Unterbodens
  • Ausmalen und Tapezieren der Räume
  • Austausch beschädigter Fensterscheiben, Türschnallen, Türschlösser und anderem.

Geltendmachung der Sonderausgaben

Aufwendungen für Wohnraumschaffung beziehungsweise -sanierung sind als Topfsonderausgaben bis zu einem Höchstbetrag von 2.920 Euro pro Jahr absetzbar. Hat man Anspruch auf den Alleinverdiener- oder Alleinerzieherabsetzbetrag, so verdoppelt sich dieser Betrag auf 5.840 Euro. 

Bei der Wohnraumschaffung beziehungsweise –sanierung kann bei Ehepaaren / Lebensgefährten mit Kind / eingetragenen Partner/-innen jeder der beiden Partner 2.920 Euro – gemeinsam also ebenfalls 5.840 Euro – absetzen, auch wenn die Rechnungen nur auf einen der beiden lauten, die Kosten aber von beiden getragen werden.

ACHTUNG

Bis zu einem steuerpflichtigen Einkommen von 36.400 Euro pro Jahr werden die Sonderausgaben voll anerkannt und dann bis zu einem Einkommen von 60.000 Euro nach und nach verringert. Ab 60.000 Euro Jahreseinkommen wird nur mehr die Topfsonderausgabenpauschale in Höhe von 60 Euro im Jahr berücksichtigt.

Sonderausgaben sind in dem Kalenderjahr zu berücksichtigen, in dem die Zahlungen geleistet wurden. Lediglich wenn die Zahlungen nicht mit Eigenmitteln sondern mit Fremdmitteln bezahlt werden, steht der Sonderausgabenabzug erst im Zeitpunkt der Darlehensrückzahlung (Tilgungsbetrag samt Zinsen) zu. Dies gilt auch dann, wenn Sie Darlehen vom Erstbesitzer einer Eigentumswohnung oder eines Hauses übernommen haben.

Müssen Zahlungsbelege an das Finanzamt übermittelt werden?

Zahlungsbelege müssen an das Finanzamt nicht mitgeschickt werden. Da sie aber bei Aufforderung dem Finanzamt nachgereicht werden müssen, sind sie 7 Jahre aufzubewahren.

Auswirkung auf die Arbeitnehmerveranlagung

Vom geltend gemachten Sonderausgabenbetrag wird bei den Wohnraumschaffungs- und Wohnraumsanierungs-Kosten nur ein Viertel steuerwirksam, das heißt Ihre Steuerbemessungsgrundlage wird um dieses Viertel niedriger und Sie bekommen eine Gutschrift in Höhe der darauf entfallenden Steuerbelastung.

Beispiel:
Steuerbemessungsgrundlage: 24.000 Euro
Aufwendungen für Wohnraumschaffung: 7.000 Euro
2.920 Euro können abgesetzt werden
ein Viertel davon - also 730 Euro – wird steuerwirksam und senkt die Steuerbemessungsgrundlage auf 23.270 Euro
Dies führt zu einer Steuerersparnis von 255,50 Euro (730 Euro x 35 Prozent).

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