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Erhaltung, Reparatur und Erneuerung von Heizthermen in Mietwohnungen

Die Pflicht trifft zwingend den/die Vermieter/-in. Nur bei vermieteten Ein- und Zweifamilienhäusern kann unter Umständen etwas anders vereinbart werden, diese Vereinbarung darf allerdings nicht gröblich benachteiligend sein.

Was hat sich seit Jahresbeginn geändert?
Mit der Wohnrechtsnovelle 2015, die mit 01.01.2015 in Kraft getreten ist, ist nun ein Erfolg für die Mieter/-innen eingetreten. Es wurden (fast) einheitliche Regelungen für die Erhaltung/Reparatur und die Erneuerung von schadhaften „Wärmebereitungsgeräten“ (also auch für Gasetagenheizungen mit Heizthermen) geschaffen.
Was ist bei der Thermenreparatur seit 01.01.2015 anders?
Vermieter/-innen müssen die Reparaturen und den Austausch (wenn etwa eine Reparatur unwirtschaftlich wäre) von mitvermieteten Heizthermen, Warmwasserboilern und sonstigen Wärmebereitungsgeräten auf eigene Kosten vornehmen.

  • Die Novelle gilt für MRG, WGG und ABGB-Verträge.
  • Sie ist auch auf alle bestehenden Verträge anwendbar (auf Sachverhalte ab 01.01.2015).
  • Bei Ein- & Zweifamilienhäusern ist die Erhaltungspflicht nicht zwingend (= dort unter Umständen vertraglich abänderbar).
Die Erhaltungspflicht gilt für alle Verträge, in denen die Therme/das Wärmebereitungsgerät zur Ausstattung gehört beziehungsweise mitvermietet wurde.
Was alles ist ein Wärmebereitungsgerät?
Auch mitvermietete Einzelöfen, Frostwächter, Heizstrahler im Bad etc sind vom/von der Vermieter/in zu erhalten. (Wohl eher nicht ein Toaster oder Fön.)
Ist die AK mit der Neuregelung zufrieden?
Nur teilweise, wegen eines Wermutstropfens: Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gibt es noch immer Reparaturfragen in der Wohnung, die ungelöst sind zum Beispiel kaputte Einrichtungsgestände, gebrochene Fliesen oder schadhafte Stromleitungen. 

Dieser sogenannte Graubereich besteht weiter! Problem etwa kaputte Stromleitung: wenn weder ernster Schaden des Hauses (Brandgefahr) noch eine erhebliche Gesundheitsgefahr vorliegen, dann ist der Schaden dem sogenannten Graubereich zuzuordnen. Das bedeutet, der/die Vermieter/-in muss nicht reparieren, der/die Mieter/-in hat nur ein Mietzinsminderungsrecht.
Die Thermenwartung obliegt dem/der Mieter/-in. Was umfasst die Thermenwartung?
Erhaltung und Wartung muss man auseinander halten. Für die Wartung ist der/die Mieter/-in (weiterhin) zuständig und hat auch deren Kosten zu tragen.

Wartung bedeutet, dass die Therme gereinigt und auf Funktionstüchtigkeit überprüft wird. Sie dient der Lebensverlängerung der Geräte. Üblicherweise halten Installateure ein Wartungsintervall von 2 Jahren für vernünftig – das Intervall hängt vom Alter und Zustand der Geräte ab; am Besten in der Bedienungsanleitung nachsehen!

Aus einem Urteil: LGZ Wien, 41 R 115/06z: Unter Wartung sind regelmäßige Maßnahmen zu verstehen, die die Aufrechterhaltung eines funktionsfähigen Zustandes gewährleisten, etwa regelmäßige Reinigungs- und Überprüfungsarbeiten, das Schmieren beweglicher Teile usw. Darunter fällt auch das Austauschen von Dichtungen, wenn sie porös oder schadhaft geworden sind.
Wie soll sich ein/e Mieter/-in verhalten, wenn bei der Thermenwartung ein Schaden an der Therme offensichtlich wird?
Man sollte das Service ganz normal (erst mal ohne Reparatur) beenden und sich vom Servicemann eine schriftliche Bestätigung über den von ihm festgestellten Schaden geben lassen. Dann sollte man den/die Vermieter/-in / die Hausverwaltung schriftlich vom Schaden informieren und die zeitnahe (in angemessener Frist) Behebung des Thermenschadens verlangen.

Noch ein TIPP: Grundsätzlich ist es ratsam, das Service außerhalb der Heizperiode durchzuführen, damit Sie nicht unter Druck kommen, wenn Reparaturbedarf entsteht.
Was macht man, wenn der/die Vermieter/-in nicht entsprechend reagiert?
Man kann einen Antrag bei der Schlichtungsstelle (sofern die Wohnung in Linz liegt) einbringen, dass dem/der Vermieter/-in die Durchführung der Erhaltungsarbeiten aufgetragen wird. Im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und bei allen Wohnungen außerhalb von Linz muss man die Erhaltungsarbeiten beim zuständigen Bezirksgericht einklagen.

Oder man repariert selbst und klagt dann die aufgewendeten Kosten ein.
Kann der/die Vermieter/-in die Reparatur ablehnen mit dem Argument, der/die Mieter/-in habe den Schaden verursacht, weil er/sie die Wartung der Therme nicht oft genug durchführen hat lassen?
Nein! Der/Die Vermieter/-in muss in jedem Fall auf eigene Kosten reparieren (zwingende Pflicht). Er/Sie kann sich dann das Geld (ganz oder teilweise) von dem zurückholen, den ein Verschulden trifft; das Verschulden des/der Mieters/Mieterin am Schaden an der Therme muss der/die Vermieter/-in beweisen.

Für die Frage der Erhaltungspflicht kommt es nämlich nicht auf die Ursachen der Mängel, nicht einmal auf ein allfälliges Verschulden des/der Mieters/-in an. Schäden als Folge unsachgemäßer Arbeiten des/der Mieters/Mieterin könnten nur zu einem Schadenersatzanspruch des/der Vermieters/-in gegen den/die Mieter/-in führen, entbinden den/die Vermieter/-in aber nicht davon, seiner Erhaltungspflicht nachzukommen. Dazu gibt es Urteile des Obersten Gerichtshofes: 5 Ob 116/99s; 5 Ob 45/03h
Wenn der/die Mieter/-in zum Schadenersatz verpflichtet ist, muss er/sie nicht die vollen Kosten einer neuen Therme zahlen.
Selbst wenn der/die Mieter/-in am Kaputtwerden der Therme schuld war, und der/die Vermieter/-in deswegen ein neues Gerät um zum Beispiel 3.300,- EURO anschaffen musste, ist der Schadenersatzbetrag, den der/die Mieter/-in zahlen muss, geringer. Ist die durchschnittliche Lebensdauer einer Therme zum Beispiel 18 Jahre (danach muss der/die Vermieter/-in die Therme sowieso auf eigene Kosten erneuern) und war die konkrete Therme aufgrund der bewiesenen Schuld des/der Mieters/-in schon nach 15 Jahren kaputt, dann hat der/die Mieter/-in nur 1/6 der Kosten zu tragen, also 550,- EURO. (Schließlich hat der/die Mieter/-in die Lebensdauer der Therme ja nur um 1/6 verkürzt)
Was gibt es bei der Thermenwartung noch zu beachten?
Wir raten dazu, die Wartungsbestätigungen zu sammeln und aufzuheben! Jedenfalls das letzte Wartungsprotokoll sollte man ja bei Beendigung des Mietverhältnisses übergeben, um sich Streitigkeiten zu ersparen.
Wie war die rechtliche Situation bis Ende 2014?
Zur Erhaltung von schadhaften Gasthermen/Heizungen/Warmwasserboilern bestand durch die höchstrichterliche Entscheidung eigentlich ein rechtliches Niemandsland. Und zwar für Altbauwohnungen, alle Genossenschaftswohnungen und geförderte Neubauwohnungen.

Der OGH hat nämlich das Gesetz so ausgelegt, dass bei einer schadhaften Heiztherme der/die Vermieter/-in nicht reparaturpflichtig sei;  obwohl er/sie dafür ja eine höhere Miete kassiert, als bei einer Wohnung ohne Heizung. Der/Die Mieter/-in, so der OGH, habe aber ein Mietzinsminderungsrecht.
Ist ein Mietzinsminderungsrecht nicht ohnehin ein Ausgleich?
Nein! Es gibt wohl kaum eine Familie mit Kindern, die im Winter mehr als ein paar Tage in einer unbeheizten Wohnung und ohne Warmwasserversorgung lebt, selbst wenn die Mietzinsminderung 70 bis 90 Prozent betragen würde.

Wenn man zwischen Frieren oder Zahlen entscheiden muss, wird man sich wohl oder übel dafür entscheiden, eine neue Therme auf eigene Kosten anzuschaffen.

Dazu kam dann noch ein neues Urteil: Wenn Mieterinnen und Mieter die Therme auf eigene Kosten reparieren oder neu machen lassen, ist die Mietzinsminderung weg.  Die bekommt man nur bis zur Behebung der Beeinträchtigung, durch wen auch immer. Dann dürfen aber die Vermieter/-innen wieder die volle Miete verlangen. Die Mieter/-innen mussten dann also Miete für die Heiztherme an den/die Vermieter/-in zahlen, obwohl sie schon die Anschaffungs- und Montagekosten gezahlt hatten. Das ist nicht nur absurd, sondern auch ungerecht.

Allgemeines zur Erhaltungsplicht in einer Mietwohnung

Was umfasst die Erhaltungspflicht des/der Vermieters/-in gemäß MRG?
  • Die allgemeinen Teile des Hauses (z.B. Dach, Fassade, Mauern, Außenfenster, Außentüren, Stiegenhaus, Hausbesorgerdienstwohnung, Leitungen etc.)
  • Gemeinschaftsanlagen (Zentralheizung, Lift, Sauna, Garten, Waschküche etc.)
  • die Mietgegenstände unterliegen dann der Erhaltungspflicht des/der Vermieters/-in, wenn

a) ein ernster Schaden vorliegt (z.B. Wasserrohrbruch, uU Schimmelpilz an den Wänden, undichte beziehungsweise lebensgefährliche Leitungen) oder

b) (nun auch neu) es sich um die Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern und sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen des Hauses handelt, oder

c) eine freie Wohnung vor der Wiedervermietung in einen brauchbaren Zustand gebracht werden muss

In einem MRG-Haus (Altbau, geförderter Neubau) sowie bei Genossenschaftswohnungen sind Vermieter/-innen also nur dann für Wohnungsschäden instandhaltungspflichtig, wenn

  • ein ernster Schaden vorliegt/droht (zB Brandgefahr; Durchfeuchtung nach Wasserrohrbruch), oder
  • wenn eine erhebliche Gesundheitsschädigung (zB Vergiftung) droht, oder
  • wenn eine mitvermietete Heiztherme, ein mitvermieteter Warmwasserboiler oder ein sonstiges mitvermietetes Wärmebereitungsgerät schadhaft ist.
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