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Grundstückskauf / Sonderfall Bauträgervertrag

Lage

Besichtigen Sie das Grundstück zu verschiedenen Tageszeiten. So erhalten Sie einen Eindruck von den unterschiedlichen Lichtverhältnissen und anderen Einwirkungen (wie z.B. Lärm).

Bauauflagen, Aufschließung

Vor der Kaufentscheidung sollten Sie sich bei der zuständigen Gemeinde nach Bauauflagen (Bebauungsweise, Dachneigung) und den Aufschließungsgebühren (Anschluss an Kanal und Wasser, evtl. Wärme) erkundigen.

Bodenbeschaffenheit, Zufahrt

Die Beschaffenheit des Bodens ist ein wesentlicher Kostenfaktor. Erkundigen Sie sich bei der Gemeinde und den Nachbarn nach der Bodenbeschaffenheit. Bei Unklarheit ist ein Bodengutachten zu empfehlen. 

Abklären sollten Sie auch die Zufahrtsmöglichkeit zum Grundstück für schwere Baumaschinen und ob auf oder neben dem Grundstück ausreichend Lagermöglichkeiten vorhanden sind.

Grundbuchauszug

Holen Sie vor dem Kauf des Grundstücks einen Grundbuchsauszug beim zuständigen Bezirksgericht. Nähere Informationen dazu finden Sie auf www.meingrundstueck.at

Sonderfall Bauträgervertrag

Manchmal treten Bauträger als Grundstücksverkäufer oder Vermittler auf, die ein Grundstück nur unter der Bedingung verkaufen, dass sie selbst mit der Bauausführung eines bereits vorgeplanten Hauses beauftragt werden. Muss der Erwerber in diesem Fall mehr als 150 Euro pro m² der Nutzfläche vor Fertigstellung bezahlen, sind die Schutzbestimmungen des Bauträgervertragsgesetzes (BTVG) anzuwenden. Sie sollen den Erwerber im Falle der Insolvenz des Bauträgers vor dem Verlust seiner Zahlungen schützen.

Da manche Bauträger die gesetzlichen Vorschriften nicht einhalten, sollten Sie den Vertragsentwurf durch einen Rechtsanwalt oder Notar überprüfen lassen und das Honorar dafür vorher schriftlich vereinbaren.

Auch wenn nur ein wirtschaftlicher Zusammenhang zur Errichtung des Gebäudes oder der Wohnung und dem Grundstückskauf besteht oder der Grundstückskauf vom Bauträger nur vermittelt wird ist das Bauträgervertragsgesetz anzuwenden.
Die Schutzbestimmungen im BTVG sehen eine Absicherung der vereinbarten Vorauszahlungen durch verschiedene Sicherungsmaßnahmen vor, um Erwerber/-innen im Falle einer Insolvenz des Bauträgers vor großen finanziellen Verlusten zu bewahren. Dies kann durch schuldrechtliche Sicherung (z.B. Bankgarantie, Versicherung), durch grundbücherliche Sicherstellung in Verbindung mit einem Ratenplan oder durch pfandrechtliche Sicherung (Hypothek) erfolgen.

Es gibt zwei Varianten des Ratenplanes:

Ratenplan A

RateZeitpunkt
15 % bei Baubeginn aufgrund einer rechtskräftigen Baubewilligung
35 % nach Fertigstellung des Rohbaus und des Daches
20 % nach Fertigstellung der Rohinstallationen
12 % nach Fertigstellung der Fassade und der Fenster einschließlich Verglasung
12 % nach Bezugsfertigstellung oder nach vereinbarter vorzeitiger Übernahme
4 % nach Fertigstellung der Gesamtanlage
Rest nach Ablauf von 3 Jahren (= 2 % Haftrücklass).
 


Zusätzlich muss der Bauträger eine schuldrechtliche Sicherheit für alle vermögenswerten Nachteile, die durch den Konkurs des Bauträgers entstehen können, in Höhe von mindestens 10 % des Preises vorlegen (z.B. Bankgarantie).

Ratenplan B

RateZeitpunkt
10 % bei Baubeginn aufgrund einer rechtskräftigen Baubewilligung
30 % nach Fertigstellung des Rohbaus und des Daches
20 % nach Fertigstellung der Rohinstallationen
12 % nach Fertigstellung der Fassade und der Fenster einschließlich Verglasung
17 % nach Bezugsfertigstellung oder nach vereinbarter vorzeitiger Übernahme
9 % nach Fertigstellung der Gesamtanlage
Rest nach Ablauf von 3 Jahren (= 2 % Haftrücklass)
 

Ob die Schutzbestimmungen des BTVG in Ihrem Vertrag enthalten sind, sollten Sie im Zweifelsfall durch einen Rechtsanwalt oder Notar prüfen lassen. Gravierende Verletzungen der gesetzlichen Informations- und Sicherungspflichten des Bauträgers können den Erwerber dazu berechtigen, vom Vertrag zurückzutreten oder eine Vertragsaufhebung zu verlangen (Teilnichtigkeit des Vertrages).

Bauplanung

Eine gute Planung erspart während der Bauphase viele Probleme

Kreditformen

Die "richtige" Finanzierungsform hängt vom konkreten Bedarf ab.

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