03.11.2021

Wohnbaukredite: Die aktuel­len Konditionen

Die aktuelle Erhebung der Arbeiterkammer Oberösterreich bestätigt neuerlich das anhaltend niedrige Niveau bei den Konditionen von Wohnbaukrediten. Kredite mit variabler Verzinsung gibt es bereits ab 0,5 Prozent Jahreszinssatz. Erfreulich ist, dass eine lange Fixierung des Zinssatzes für beispielsweise 15 Jahre – und die daraus resultierende gleichbleibende Kreditrate für diesen Zeitraum  – zu sehr attraktiven Zinssätzen zwischen 1 und 1,38 Prozent möglich ist.

Deutliche Steigerung gab es teilweise hingegen bei den Kreditkosten. Ein Institut erhöhte die Kosten im Vergleich zu September 2020 sogar um 62 Prozent – nachdem die Kosten 2020 noch im durchschnittlichen Bereich lagen.


Die Konditionen im Überblick

Kredite mit variablem Zinssatz (0,5 MB)
Kredite mit fixem Zinssatz (0,5 MB)
Bauspardarlehen mit variablen Zinssatz mit Zwischenfinanzierung (0,4 MB)
Bauspardarlehen mit fixem Zinssatz mit Zwischenfinanzierung (0,4 MB)

Die Kreditexperten/-innen der Arbeiterkammer Oberösterreich holten Angebote für einen Kreditbetrag von 200.000 Euro und eine Laufzeit von 25 Jahren mit variabler Verzinsung und mit Fixzinsen für 10, 15 und 20 Jahre ein – unter der Voraussetzung einer guten Bonität der Kreditnehmer/-innen sowie hypothekarischer Besicherung.

Weitere Kreditkosten

Neben den Zinsen kommen unter anderem Bearbeitungsgebühren, Liegenschaftsbewertung, Grundbucheintragungsgebühr oder Kontoführungskosten dazu. Jede Bank verrechnet zusätzlich zu den Zinsen weitere Kosten. Manche gliedern diese in viele Positionen auf, andere wiederum beschränken es auf einige wenige. Letztendlich kommt es auf die Summe dieser Kosten an.

Bei den Bankinstituten bewegen sich die Kosten von 7 Anbietern in einem Bereich zwischen 6.233 Euro (Hypo OÖ) und 8.208 Euro (Bawag). Dann folgt mit einem sehr großen Abstand die Oberbank mit Kosten von 11.308 Euro. Im September 2020 betrugen die Kosten der Oberbank noch 6.978 Euro, das ergibt somit eine Erhöhung um rund 62 Prozent binnen eines Jahres. Die Oberbank verrechnet nunmehr anstelle von einmaligen Bearbeitungskosten monatlich verrechnete „Gestionsgebühren“ im Ausmaß von 22,02 Euro. Zusätzlich zu den monatlichen Kontoführungsgebühren von 5,10 Euro ergibt das im Quartal insgesamt den stolzen Betrag von 81,36 Euro.

Variable Kredite: Fokus auf effektiven Zinssatz

  • Bei guter Bonität gibt es aktuell den niedrigsten variablen Zinssatz mit 0,5 Prozent pro Jahr bei der Hypo OÖ sowie der BAWAG PSK. Die Hypo OÖ punktet zudem mit den niedrigsten Kosten. Daraus resultiert der niedrigste Gesamtbetrag in Höhe von 219.507 Euro – unter der aus Vergleichszwecken getroffenen Annahme, dass sich das Zinsniveau in den nächsten 25 Jahre nicht ändert.

  • Insbesondere beim Vergleich von variabel verzinsten Angeboten sollte der effektive Jahreszinssatz als maßgebliches Beurteilungskriterium herangezogen werden - dieser ist wesentlich aussagekräftiger als der Sollzinssatz. In den Gesamtkosten und somit im effektiven Zinssatz sind nämlich nicht nur die Zinsen, sondern auch fast alle sonstigen Kosten wie etwa Bearbeitungsgebühren und Kontoführungsgebühren enthalten. Beim gleichwertigen Zinssatzangebot von 0,5 Prozent der Hypo OÖ beziehungsweise der BAWAG PSK informiert der effektive Zinssatz der Hypo OÖ mit 0,76 Prozent im Vergleich zur BAWAG PSK mit 0,83 Prozent auf einen Blick über das insgesamt günstigere Angebot der Hypo OÖ.

Fixzins-Kredite: Konditionen nach Fixzinsphase beachten

  • Bei einer Zinssatzbindung von 15 Jahren beträgt die Differenz beim Gesamtbetrag zwischen dem günstigsten Angebot der UniCredit Bank Austria – 1 Prozent Sollzinsen und einem Gesamtbetrag von 233.718 Euro und dem Kredit der Oberbank – 1,38 Prozent Sollzinsen und 244.736 Euro Gesamtbetrag – satte 11.018 Euro.

  • Bei Fixzinskrediten, die über die Gesamtlaufzeit des Kredites auch einen variabel verzinsten Zeitraum vorsehen, ist es wichtig, die nach Ablauf der Fixzinsperiode zur Bestimmung des variablen Zinssatzes zur Anwendung gelangende Anpassungsvereinbarung – Aufschlag und Zinsindikator (wie etwa 3-Monats-Euribor) – zu vergleichen und zu verhandeln. Das ist umso bedeutsamer, je länger die variabel verzinste Restlaufzeit des Kredites ist.
     
  • Wird der Zinssatz nur für einen bestimmten Zeitraum (zum Beispiel für 15 von 25 Jahren) fixiert, dann muss der effektive Jahreszinssatz und der Gesamtbetrag für die gesamte Laufzeit aufgrund der gesetzlichen Vorgaben im Regelfall mit dem Fixzinssatz angegeben werden. In diesem Fall verliert der effektive Zinssatz an Aussagekraft beziehungsweise kann er zu unrealistischen Ergebnissen führen.
     
    Zur Veranschaulichung haben wir in der Tabelle der Fixzinskredite 2 Spalten mit Gesamtbeträgen angeführt. Eine Spalte weist die Gesamtbeträge entsprechend der gesetzlichen Regelung aus, die nachfolgende Spalte die Gesamtbeträge unter Berücksichtigung der Anpassungsvereinbarung für die variable Zinssatzphase.

  • Nicht abgefragt in unserer Erhebung waren fixe Zinssätze für Laufzeiten von mehr als 20 Jahren. Informativ haben uns die BAWAG PSK einen Fixzinssatz von 1,375 Prozent und die Sparkasse OÖ von 1,4 Prozent für die gesamte Kreditlaufzeit von 25 Jahren genannt.

  • Die VKB-Bank hat aktuell keine Fixzinskredite im Programm und verweist diesbezüglich auf Angebote ihrer Partnerbausparkasse Wüstenrot.

Zinssatzindikatoren bestimmen Sollzinssatz

Als Ausgangsbasis für die Festlegung des Sollzinssatzes nehmen die Bankinstitute überwiegend den 3-Monats-Euribor. Die Oberbank legt den 6-Monats-Euribor zugrunde und die Bausparkassen ziehen den 12-Monats-Euribor heran. In einer kurzen Tabelle haben wir die durchschnittlichen Werte für die 3 Monate Juli, August und September 2021 angeführt. In „normalen“ Zeiten ist tendenziell der 3-Monats-Euribor der niedrigste der 3 Werte.


Veröffentlichte Euriborwerte

Jul 21Aug 21Sep 21
3-Monats-Euribor-0,545-0,548-0,545
6-Monats-Euribor-0,516-0,527-0,522
12-Monats-Euribor-0,491-0,498-0,492

Bausparkasse mit Fixzinsbindung für 30 Jahre

  • Bausparkassen bieten mittlerweile zunehmend auch Finanzierungen ohne die typischen Merkmale eines Bauspardarlehens (zuteilungsreife Bausparverträge oder Zwischenfinanzierung und eine Wartezeit bis zur Zuteilung sowie eine Zinssatzobergrenze von derzeit 6 Prozent) an. So finden sich nun Angebote der Bausparkassen mit variablem und fixem Zinssatz unter den „klassischen“ Bankangeboten.
     
  • Mit einem variablen Zinssatz von 0,61 Prozent und Kosten von 7.336 Euro reiht sich Wüstenrot mit einem Gesamtbetrag von 223.557 Euro im günstigeren Bereich der Angebote ein.

  • Die längste uns genannte Fixzinsbindung (1,75 Prozent für 30 Jahre!) gibt es beim Bauspardarlehen der Start Bausparkasse (Stand September 2021).

Kredite: So finden Sie den günstigsten

  • Holen Sie mehrere Angebote ein und achten Sie darauf, dass die gleichen Voraussetzungen (Kreditsumme, Laufzeit, Besicherung) zugrunde liegen, damit ein Vergleich möglich ist.

  • Bestehen Sie bei Angebotseinholung auf Aushändigung der vorvertraglichen Informationen (ESIS-Merkblatt), in denen alle wesentlichen Kreditkonditionen wie Zinssatz, Kosten, verlangte Sicherheiten, Bedingungen vorzeitiger Rückzahlung und so weiter bekannt gegeben werden und fordern Sie einen detaillierten Tilgungsplan an.

  • Verhandeln Sie nicht nur über den Soll-Zinssatz, sondern auch über Nebenkosten.

  • Vereinbaren Sie bei Bedarf mit Ihrer Bank die Möglichkeit von Sondertilgungen ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist und lassen Sie dies im Kreditvertag vermerken. Ohne Sondervereinbarung ist mit einer Pönale in Höhe von bis zu 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrages zu rechnen.

  • Bedenken Sie, dass Sie ein Vertragsverhältnis über Jahrzehnte eingehen und einen verlässlichen Partner suchen. Achten Sie daher nicht nur auf den Preis, sondern lassen Sie auch „soft facts“ wie die Kenntnisse und Erfahrungen der Kreditberater/-in sowie die Erreichbarkeit und Entscheidungskompetenz der Bankfiliale in die Entscheidung einfließen.

AK hilft beim Angebots­vergleich

Das Vergleichen von Kreditangeboten ist selbst bei guten Vorkenntnissen und intensiver Beschäftigung nicht einfach. Gleichzeitig können Sie durch Verhandeln viel Geld sparen. Der Konsumentenschutz der AK Oberösterreich bietet daher allen Mitgliedern individuelle Beratung und den Vergleich von Kreditangeboten an.

So haben wir erhoben

Es wurden Kreditangebote von 8 Bankinstituten und 4 Bausparkassen eingeholt. Die Ermittlung der Gesamtbeträge (Summe der insgesamt vom Kreditnehmer zu leistenden Zahlungen) erfolgte zwecks besserer Vergleichbarkeit modellhaft: Den Berechnungen wurden das gleiche Auszahlungsdatum und der gleiche monatliche Rückzahlungsbeginn zugrunde gelegt. Alle bei Vertragsabschluss anfallenden Kosten wurden dem gewünschten Auszahlungsbetrag von 200.000 Euro aufgeschlagen (restschulderhöhend).

Die Laufzeit war mit 25 Jahren vorgegeben. Es wurde eine variable Verzinsung sowie eine Fixzinssatzbindung von 10, 15 und 20 Jahren erhoben – bei guter Bonität des Kreditnehmers.

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