Wohnbaukredit: Attraktive Fixzinssätze für lange Laufzeiten

Der AK-Konsumentenschutz hat die aktuellen Konditionen bei hypothekarisch besicherten Wohnbaukrediten mit variabler und fixer Verzinsung bei Banken und Bausparkassen erhoben. Für die Experten/-innen sind bereits Auswirkungen der Entscheidungen des Obersten Gerichtshofes (OGH) zum Thema „Negativzinsen“ erkennbar: So wurden die Zinsaufschläge bei den variabel verzinsten Krediten im Vergleich zur Erhebung 2017 erhöht und alle Banken bieten nun einen Fixzinssatz für zumindest 15 Jahre an.

Übersicht: Wohnbaukredit-Konditionen (0,3 MB)

Kreditanbieter im Vergleich

Für einen Kredit über 150.000 Euro wurden Angebote mit variabler Verzinsung für 20 Jahre und fixer Verzinsung für 10 Jahre, 15 Jahre oder länger eingeholt. Der AK-Konsumentenschutz ging dabei von einer guten Bonität der Kreditnehmer und einer hypothekarischen Besicherung aus. 8 in Oberösterreich tätige Bankinstitute und 4 Bausparkassen gaben ihre Konditionen bekannt.

Variable Verzinsung ab 1,125 % pro Jahr

Die variablen Zinsen der Hypo OÖ, Sparkasse OÖ, UniCredit Bank Austria und VKB-Bank sind mit einem Aufschlag von 1,5 % auf den 3-Monats-Euribor am günstigsten. Der Soll-Zinssatz zu Beginn liegt bei diesen Banken damit bei 1,125 % p.a.  

Derzeit ist bei variabel verzinsten Krediten der Sollzinssatz bei allen Banken geringer als der Aufschlag auf den zugrundeliegenden Zinsindikator (Euribor). Negative Basiswerte werden mittlerweile berücksichtigt beziehungsweise weitergegeben.

Die Raiffeisenlandesbank bietet derzeit keine ausschließlich variable Verzinsung an. Es wird als Alternative ein Kredit mit einem Fixzinssatz von 1,25 % für 3 Jahre angeboten, danach erfolgt eine variable Verzinsung mit einem dafür attraktiven Aufschlag von 1,25 % auf den 3-Monats-Euribor.

Die Hypo OÖ hat die günstigeren Bearbeitungsgebühren und damit das beste Gesamtangebot bei variabel verzinsten Krediten.

Was hat sich nach dem Urteil „Negativzinsen“ bei variablen Zinsen geändert?

Die Auswirkungen der OGH Entscheidungen zum Thema „Negativzinsen“ im Jahr 2017 sind vor allem in den erhöhten Aufschlägen auf den in Kreditverträgen häufig vereinbarten Zinsindikator Euribor ersichtlich. Bei gleicher Bonität gab es vor 1 Jahr bei den meisten Banken Aufschläge von 1 % bis 1,375 % auf den Euribor. 2018 beträgt der Aufschlag auf den Euribor bei variabel verzinsten Krediten zumindest 1,5 %.  

Die größte Änderung hat es bei der Unicredit Bank Austria gegeben, die den Aufschlag von 1 % im Jahr 2017 auf 1,5 % im Jahr 2018 erhöhte.

Warum sind fix verzinste Kredite populär?

Die vergangenen Jahre waren von sinkenden Zinssätzen geprägt. Konsumenten/-innen, die Kreditverträge mit variabler Anpassung ihres Zinssatzes vereinbart hatten, profitierten davon massiv. Ungewiss ist allerdings, wie lange die gegenwärtige Niedrigzinsphase noch anhalten wird. Wer in absehbarer Zeit ein Ansteigen der Zinsen erwartet, setzt auf einen Fixzinskredit, um sich langfristig eine günstige Finanzierung zu sichern:

Die Fixkonditionen für 10 Jahre liegen aktuell zwischen 1,875 % (Hypo OÖ und UniCre-dit Bank Austria) und 2,375 % (BAWAG P.S.K.).

Auch bei den Konditionen für eine Fixzinssatzbindung von 15 Jahren liegt die Hypo OÖ mit einem Zinssatz von 2,125 % vorne. Besonders attraktiv ist dazu der Aufschlag von 1,25 % auf den 3-Monats-Euribor, den die Hypo OÖ - und die Raiffeisenlandesbank OÖ - für den Zeitraum der variablen Verzinsung nach der jeweiligen Fixzinssatzbindung verrechnet.

Die Hypo OÖ und die Raiffeisenlandesbank OÖ haben auch als einzige Banken Angebote mit Fixzinssatzbindungen für 20 Jahre: 2,25 % bei der Hypo OÖ und 2,4 % bei der Raiffeisenlandesbank OÖ. Das sind attraktive Zinssätze für eine sehr lange Zinssatzbindung.

Bausparkassen mit höheren Einmalkosten

Bei den Bausparkassen steigt die Attraktivität mit der Laufzeit der Fixzinssätze. Alle 4 Bausparkassen bieten Verträge mit 20 Jahren Fixzinssatz an. Die Konditionen dafür liegen zwischen 2,4 % und 2,75 %. Allerdings sind hier die Bearbeitungsgebühren (beziehungsweise sonstige Einmalkosten) deutlich höher als bei den Angeboten der Banken.

Tipp: So finden Sie den günstigsten Kredit

  • Holen Sie mehrere Angebote ein und achten Sie darauf, dass die gleichen Voraussetzungen (Kreditsumme, Laufzeit, Besicherung, …) zugrunde liegen, damit ein Vergleich möglich ist.

  • Bestehen Sie bei Angebotseinholung auf Aushändigung der vorvertraglichen Musterformulare (ESIS-Merkblatt oder „Europäische Standardinformationen“), in denen alle wesentlichen Kreditkonditionen wie etwa Zinssatz, Kosten, verlangte Sicherheiten und die Bedingungen vorzeitiger Rückzahlungen bekannt gegeben werden und fordern Sie einen detaillierten Tilgungsplan an.

  • Bei variabel verzinsten Krediten mit identen oder annähernd gleichen Zinssätzen sind die sonstigen Gebühren und Spesen von Bedeutung, um die Attraktivität eines Angebotes bewerten zu können. In derartigen Fällen lohnt sich ein Blick auf den verpflichtend anzugebenden effektiven Jahreszinssatz, da in diese Kennzahl praktisch alle Gebühren einzurechnen sind.

  • Bei Fixzinskrediten können die Angaben zu effektivem Jahreszinssatz und Gesamtkosten unter Umständen nur beschränkt aussagekräftig sein. Achten Sie insbesondere auch auf die Anschlusskondition (variabler Zinssatz nach Ende der Fixzinsperiode).

  • Verhandeln Sie nicht nur über den Soll-Zinssatz, sondern auch über Nebenkosten. Die Bandbreite bei einmaligen Bearbeitungsgebühren liegt unserer allgemeinen Beobachtung nach zwischen 0,5 und 3 % des Kreditbetrages.

  • Vereinbaren Sie bei Bedarf mit Ihrer Bank die Möglichkeit von Sondertilgungen ohne Einhaltung einer Kündigungszeit und vermerken Sie dies im Kreditvertag. Ohne Sondervereinbarung ist mit bis zu 1 % Pönale des vorzeitig zurückgezahlten Betrages zu rechnen.

  • Achten Sie nicht nur auf den Preis sondern lassen Sie auch „soft facts“ in die Entscheidung einfließen: Welche Kompetenz und Erfahrung hat mein Kreditberater/meine Kreditberaterin? Wie steht es um die Erreichbarkeit und langfristige Betreuung? Werden Entscheidungen vor Ort getroffen oder müssen von einer zentralen Stelle Bewilligungen eingeholt werden?

Wir helfen Ihnen beim Vergleichen

Der Konsumentenschutz der Arbeiterkammer OÖ hilft allen Mitgliedern beim Vergleichen von Kreditangeboten. Weitere Informationen dazu finden Sie hier.

Änderung durch neues Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz:
Vergleich von Gesamtkosten und effektiven Zinssatz teilweise erschwert

Bislang war es am einfachsten, Kreditangebote mit gleicher Höhe und Laufzeit anhand des effektiven Zinssatzes oder der Gesamtkosten zu vergleichen. Mit der Schaffung eines eigenständigen Rechtsrahmens für hypothekarisch gesicherte Kredite, dem Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG) wurde die Vorgabe für die Berechnung dieser beiden Werte abgeändert. Das wirkt sich vor allem dort aus, wo auf eine anfängliche Fixzinsperiode ein variabler Zinssatz folgt.

Wie viel Kosten erwarten Sie?

Dazu ein vereinfachtes Beispiel basierend auf den 2 günstigsten Angeboten (von Hypo OÖ und UniCredit Bank Austria): Kreditbetrag 150.000 Euro, 20 Jahre Laufzeit, 10 Jahre Zinssatz fix und 10 Jahre Zinssatz variabel (sonstige Kosten bleiben unberücksichtigt):

Vor Inkrafttreten des HIKrG  
Bei der Berechnung des effektiven Jahreszinses musste die Bank von der Annahme ausgehen, dass der Sollzinssatz nach dem Ende der Fixzinssatzperiode entsprechend der vereinbarten Zinsklausel angepasst wird. Die aktuellen Werte des vereinbarten Indikators (hier 3-Monats-Euribor) waren die Basis dafür.
Das Ergebnis zeigt, dass in dieser Berechnungsvariante der günstigere Aufschlag der Hypo OÖ für die Phase der variablen Verzinsung sowohl im Ergebnis der Gesamtkosten als auch im effektiven Zinssatz seine Auswirkung hat.

10 Jahre fixmonatl.
Rate
10 Jahre vari-abelmonatl.
Rate
Auschlag auf 3-M EuriborGesamt-
kosten
effekt.
Zins-satz
%%%%
Hypo
1,875752,430,875715,601,25176.1991,67
Uni
Credit
BA-CA
1,875752,431,125724,931,50177.2831,73

Seit Inkrafttreten des HIKrG
Das mit 21.03.2016 in Kraft getretene Gesetz ergänzt die alte Bestimmung dahingehend, dass für die Berechnung des effektiven Zinssatzes die Höhe des festen Sollzinssatzes aus dem Anfangszeitraum nicht unterschritten werden darf.
Beide Kreditangebote hätten aufgrund der aktuellen Indikatorwerte einen niedrigeren variablen Zinssatz als der anfängliche Fixzinssatz. Daher ist die Berechnung des effektiven Zinssatzes ausschließlich aufgrund des Fixzinssatzes in Höhe von 1,875 % vorzunehmen. Die Wirkung von unterschiedlichen Aufschlägen im Anschluss an die Fixzinsperiode wird somit nicht mehr im effektiven Jahreszinssatz beziehungsweise in den Gesamtkosten abgebildet.

10 Jahre fixmonatl. Rate10 Jahre variabelmonatl. RateAufschlag auf 3-M EuriborGesamtkosteneffekt. Zinssatz
%%%%
Hypo OÖ1,875752,430,875715,601,25180.5841,91
Uni
Credit
BA-CA
1,875752,431,125724,931,50180.5841,91

Verzerrtes Ergebnis
Nach geltender Rechtslage (HIKrG) sind die beiden Angebote gleichwertig (effektiver Jahreszinssatz und Gesamtkosten werden gleich hoch ausgewiesen). Tatsächlich ist das Angebot der Hypo OÖ aufgrund des niedrigeren Zinssatzes nach Ende der Fixzinsperiode allerdings günstiger. Der Konsumentenschutz der Arbeiterkammer OÖ sieht die aktuelle Regelung zur Berechnung des effektiven Jahreszinssatzes sehr kritisch und fordert vom EU-Gesetzgeber eine Korrektur. 

Das könnte Sie auch interessieren

Geldanlage: Die AK sagt Ihnen worauf Sie achten müssen! © contrastwerkstatt, Fotolia.com

Kredit - Vergleichen und Verhandeln

Sie möchten einen Kredit aufnehmen? Hier finden Sie Tipps und Infos worauf Sie vor Aufnahme eines Kredites achten sollten

Ehepaar bei einem Beratungsgespräch © Rido, Fotolia.com

Baufinanzierung

Die Realisierung des eigenen Wohntraumes ist ohne Eigenmittel meist unrealistisch

  • © 2018 AK Oberösterreich | Volksgartenstrasse 40 4020 Linz, +43 50 6906 0

  • Datenschutz
  • Impressum