11.11.2022

Wohnbaukredite: stei­gende Zinsen und strengere Kreditvergaberichtlinien

Die Konditionen bei Wohnbaukrediten sind seit Jahresbeginn massiv gestiegen. Während es variabel verzinste Kredite vor rund einem Jahr noch zu Soll-Zinssätzen ab 0,5 Prozent gab, beträgt der günstigste variable Zinssatz aktuell 2 Prozent.

Deutlich gestiegen sind auch die Konditionen bei fix verzinsten Krediten: Fixzinsangebote liegen zwischen 3,5 und 4,875 Prozent. Überraschendes Detail: Je länger die Fixzinsbindung, desto günstiger sind mitunter die Zinssätze.

Kredite mit fixem Zinssatz (0,1 MB)

Kredite mit variablem Zinssatz (0,1 MB)

Kreditzinsen explodieren

Jahrelang wurde vom niedrigen Zinsniveau und günstigen Rahmenbedingungen für langfristige Zinssatzbindungen berichtet. Die Marktlage hat sich in den letzten Monaten aber deutlich verändert.

Am 21. Oktober 2021 lag der 3-Monats-Euribor – das ist der maßgebliche Referenzwert für variabel verzinste Kredite – noch im negativen Bereich und betrug -0,548 Prozent. Ein Jahr später ist dieser Wert “explodiert“ und liegt bei 1,577 Prozent (Quelle: The European Money Market Institute).

Nach rund 7 Jahren „Negativzinsen“ sind die Zinsen nun binnen weniger Monate auf rund 2 Prozent gestiegn – Tendenz weiterhin steigend.

Diese Entwicklung nahmen die Kreditexperten/-innen der Arbeiterkammer Oberösterreich zum Anlass für eine Erhebung der aktuellen Kreditkonditionen (Stand: Oktober 2022). Eingeholt wurden Angebote für einen Kredit in Höhe von 300.000 Euro und einer Laufzeit von 30 Jahren mit sowohl variabler als auch fixer Verzinsung über 10, 15, 20 und 25 Jahre – unter der Voraussetzung einer guten Bonität der Kreditnehmer/-innen.  

Variable Kredite am günstigsten bei Uni­Credit

  • Die variablen Zinssätze bewegen sich aktuell zwischen 2 Prozent und 2,9 Prozent.
  • Das günstigste Angebot kommt von der UniCredit Bank Austria mit 2 Prozent und einem Aufschlag von 0,875 Prozent auf den 3-Monats-Euribor. Bei einer Laufzeit von 30 Jahren und unter Berücksichtigung der sonstigen Kosten ergibt das eine monatliche Rate in Höhe von 1.157 Euro.
  • Die Volksbank Oberösterreich kalkuliert derzeit mit einem variablen Zinssatz in Höhe von 2,9 Prozent. Zusätzlich zum erheblich höheren Ausgangszinssatz ist auch der Aufschlag (1,5 Prozent) auf den 3 Monats-Euribor fast doppelt so hoch wie bei der UniCredit Bank Austria. Die monatliche Anfangs-Kreditrate beträgt daher 1.294 Euro (um 137 Euro höher als bei der UniCredit Bank Austria).

Steigende Zinsen erhöhen Kreditraten massiv

Ausgehend vom Angebot der UniCredit Bank Austria für variabel verzinste Kredite zeigt die Tabelle beispielhaft die Auswirkung von Zinserhöhungen (in 1-Prozent-Schritten) auf die monatliche Kreditrate:

Variabel verzinster Kredit über 300.000 Euro; inklusive Nebenkosten; Laufzeit: 30 Jahre; Ausgangszinssatz: 2 % p.a. (aktuelles Angebot der UniCredit Bank Austria)

Zinssatz (p.a.)monatliche Rate (Euro)Differenz zu AusgangswertDifferenz zu Ausgangswert (in Prozent)
2 %1.157,00 €
3 %1.321,00 €164,00 €14,17 %
4 %1.498,00 €341,00 €29,47 %
5 %1.685,00 €528,00 €45,64 %
6 %1.883,00 €726,00 €62,75 %

Mehr Sicherheit durch Fixzins-Kredite

  • Die Kreditrückzahlung macht in der Regel einen großen Brocken bei den monatlichen Haushaltsausgaben aus. Eine fixe Kreditrate über eine lange Laufzeit sorgt für Planungs- und Kalkulationssicherheit – gerade in sehr unsicheren Zeiten oder wenn generell ein längerfristiges oder dauerhaftes Steigen der Marktzinsen erwartet wird.
  • Bei einer durchschnittlichen Zinssatzbindung von 15 Jahren bewegen sich die aktuellen Angebote zwischen 3,875 Prozent und 4,875 Prozent Überraschendes Ergebnis: Je länger die Fixzinsbindung ist (20 Jahre und mehr), desto günstiger sind mitunter die angebotenen Fix-Zinssätze.
  • 2 Angebote für eine Fixzinssatzbindung von 25 Jahren wurden von der UniCredit Bank Austria (3,5 Prozent) und von der Bawag (3,925 Prozent) übermittelt.

Pönalefreie Sonder­zahlungen aushandeln

Nach Möglichkeit Sonderzahlungen zu leisten und somit die Kreditrestschuld zu reduzieren ist der beste Veranlagungstipp, den man bei Krediten mit hohem Zinssatz geben kann. Für den vorzeitig zurückgezahlten Betrag erspart man sich die künftigen Zinsen.

Als Verbraucher/-in haben Sie ein gesetzlich eingeräumtes Recht zur gänzlichen oder teilweisen vorzeitigen Kreditrückzahlung. Allerdings erlauben die gesetzlichen Bestimmungen auch die Vereinbarung einer Vorfälligkeitsentschädigung (Pönale) für Sonderzahlungen. Diese darf maximal 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Kreditbetrages ausmachen, wenn die vereinbarte Kündigungsfrist nicht eingehalten wird (bei variabel verzinsten Krediten: höchstens 6 Monate; bei fix verzinsten Krediten: vereinbarte Fixzinsperiode).

Bei den Kreditverhandlungen mit der Bank sollten Sie daher darauf achten, pönalefreie Sonderzahlungen in unbeschränkter Höhe oder zumindest bis zu jährlichen Beträgen über 10.000 bis 15.000 Euro (schriftlich) auszuhandeln. Bei variabel verzinsten Krediten wird das in der Praxis eher auf Zustimmung der Banken treffen als bei fix verzinsten Krediten.

Variabler Zinssatz nach Fixzinsperiode

Bei Fixzinskrediten, die über die Gesamtlaufzeit des Kredites auch einen variabel verzinsten Zeitraum vorsehen, ist es wichtig, die Anpassungsvereinbarung zu vergleichen und zu verhandeln. Die Anpassungsvereinbarung bestimmt nach Ablauf der Fixzinsperiode den variablen Zinssatz hinsichtlich Aufschlag und Zinsindikator (wie etwa 3-Monats-Euribor). Das ist umso bedeutsamer, je länger die variabel verzinste Restlaufzeit des Kredites ist.

Wird der Zinssatz nur für einen bestimmten Zeitraum (etwa für 15 von 30 Jahren) fixiert, dann muss der effektive Jahreszinssatz und der Gesamtbetrag für die gesamte Laufzeit aufgrund der gesetzlichen Vorgaben im Regelfall mit dem Fixzinssatz angegeben werden. In diesem Fall verliert der effektive Zinssatz an Aussagekraft beziehungsweise kann zu unrealistischen Ergebnissen führen.

Zur Veranschaulichung sind in der Tabelle der Fixzinskredite zwei Spalten mit Gesamtbeträgen angeführt. Eine Spalte weist die Gesamtbeträge entsprechend der gesetzlichen Regelung aus, die nachfolgende Spalte die Gesamtbeträge unter Berücksichtigung der Anpassungsvereinbarung für die variable Zinssatzphase.

Kredite: So finden Sie den güns­tigsten

  • Holen Sie mehrere Angebote ein und achten Sie darauf, dass die gleichen Voraussetzungen (Kreditsumme, Laufzeit, Besicherung, …) zugrunde liegen, damit ein Vergleich möglich ist.
  • Bestehen Sie bei Angebotseinholung auf Aushändigung der vorvertraglichen Informationen (ESIS-Merkblatt), in denen alle wesentlichen Kreditkonditionen wie Zinssatz, Kosten, verlangte Sicherheiten, Bedingungen vorzeitiger Rückzahlung und so weiter bekannt gegeben werden und fordern Sie einen detaillierten Tilgungsplan an.
  • Verhandeln Sie nicht nur über den Soll-Zinssatz, sondern auch über Nebenkosten.
  • Bedenken Sie, dass Sie ein Vertragsverhältnis über Jahrzehnte eingehen und einen verlässlichen Partner suchen. Achten Sie daher nicht nur auf den Preis, sondern lassen Sie auch individuelle Eindrücke wie die Fachwissen und Erfahrung der Kreditberater/-innen sowie die Erreichbarkeit und Entscheidungskompetenz der Bankfiliale in die Entscheidung einfließen.

AK hilft beim Angebots­vergleich

Das Vergleichen von Kreditangeboten ist selbst bei guten Vorkenntnissen und intensiver Beschäftigung nicht einfach. Gleichzeitig können Sie durch Verhandeln viel Geld sparen. Der Konsumentenschutz der Arbeiterkammer Oberösterreich bietet daher individuelle Beratung und den Vergleich von Kreditangeboten an.

Abschließender Hinweis:

Die Angebote stammen von Anfang beziehungsweise Mitte Oktober 2022. Grundsätzlich können derartige Erhebungen immer nur Richtwerte zu einem gewissen Zeitraum wiedergeben. Die tatsächlich erreichbaren Konditionen hängen von vielen Faktoren ab (aktuelles Zinsniveau, Bonität, Sicherheiten, Verhandlungsgeschick, und so weiter).

Da die Marktzinsen auch weiterhin steigen, handelt es sich bei dieser Erhebung lediglich um eine Momentaufnahme. Auf Grund der derzeit sehr rasanten Entwicklung können die konkreten Daten bei Veröffentlichung daher bereits veraltet sein.

So hat die AK die Konditionen erhoben

Es wurden Kreditangebote von 8 Bankinstituten und 4 Bausparkassen eingeholt. Die variabel verzinsten Kreditangebote der Bawag und der Bausparkassen wurden in der Auswertung nicht berücksichtigt, da die darin genannten Ausgangszinssätze auf Euriborwerten vom Sommer 2022 beziehungsweise von Ende 2021 beruhen.

Diese Referenz­werte sind aber tagesaktuell sehr stark gestiegen. Die in diesen Angeboten angeführten Soll-Zinssätze sind daher unrealistisch niedrig beziehungsweise würden sie nur noch (kurz) im laufenden 4. Quartal 2022 gültig sein. Anschließend würde es zu einem drastischen Zinsanstieg kommen.

Die Ermittlung der Gesamt­beträge (Summe der insgesamt vom Kreditnehmer zu leistenden Zahlungen) erfolgte zur besseren Vergleichbarkeit modellhaft: Den Berechnungen wurden das gleiche Auszahlungsdatum und der gleiche monatliche Rückzahlungsbeginn zugrunde gelegt. Alle bei Vertragsabschluss anfallenden Kosten wurden dem gewünschten Auszahlungsbetrag von 300.000 Euro aufgeschlagen (restschulderhöhend).

Die Laufzeit war mit 30 Jahren vorgegeben. Es wurde eine variable Verzinsung sowie eine Fixzinssatzbindung von 10, 15, 20 und 25 Jahren erhoben – bei guter Bonität des Kreditnehmers.


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