Zins­sätze bei Wohn­bau­-Krediten - gibt es einen Corona Effekt?

Ein aktueller Vergleich zeigt: Die Konditionen bei Wohnbaukrediten sind auf einem sehr niedrigen Niveau geblieben – durch die Corona-Krise bedingte Preiserhöhungen und Zuschläge konnten bislang nicht festgestellt werden. Wer auf eine langfristige Planungssicherheit setzt, findet sehr attraktive Fixzinsangebote für eine Laufzeit über 15 und 20 Jahre mit Zinssätzen in einer Bandbreite zwischen 1,125 und 1,6 Prozent vor. Kredite mit variabler Verzinsung gibt es bereits ab 0,375 Prozent – Voraussetzung: Top-Bonität. Bei guter Bonität beginnen die Konditionen bei 0,5 Prozent.

Die Konditionen im Überblick

12 Anbieter im Vergleich

Der Konsumentenschutz der Arbeiterkammer Oberösterreich holte Angebote mit variabler Verzinsung für 25 Jahre Laufzeit und Kredite mit Fixzinsen für 10, 15 und 20 Jahre ein - unter der Voraussetzung einer guten Bonität der Kreditnehmer/-innen und hypothekarischer Besicherung. 8 in Oberösterreich tätige Bankinstitute und 4 Bausparkassen gaben die aktuellen Konditionen für einen Kredit über 200.000 Euro bekannt.

Die Ermittlung der Gesamtbeträge (Summe der insgesamt vom Kreditnehmer zu leistenden Zahlungen) erfolgte zwecks besserer Vergleichbarkeit modellhaft: mit gleichem Auszahlungsdatum und gleichem monatlichen Rückzahlungsbeginn. Alle bei Vertragsabschluss anfallenden Kosten wurden dem gewünschten Auszahlungsbetrag von 200.000 Euro aufgeschlagen (restschulderhöhend).

Variable Verzinsung ab 0,5 Prozent pro Jahr

Bei der UniCredit Austria gibt es bei guter Bonität aktuell den niedrigsten variablen Zinssatz mit 0,5 Prozent pro Jahr. Bei gleichbleibendem Zinsniveau inklusive aller Nebenkosten würde sich über 25 Jahre ein Gesamtbetrag von 220.366 Euro ergeben. 

Insbesondere beim Vergleich von variabel verzinsten Angeboten sollten Sie auf den effektiven Jahreszinssatz schauen. Dieser ist wesentlich aussagekräftiger als der Sollzinssatz, der für die Berechnung der zu zahlenden Zinsen von Bedeutung ist. In den Gesamtkosten des Kredits sind aber nicht nur Zinsen, sondern auch sonstige Kosten wie etwa Bearbeitungsgebühren, Kontoführungsgebühren und ähnliche Kosten enthalten. Der effektive Jahreszinssatz drückt die Gesamtkosten des Kredits als Prozentsatz des Kreditbetrages aus und ist daher höher als der Sollzinssatz. 

Beispiel:
Variabler Zinssatz:

Der Sollzinssatz beim Angebot der UniCredit Bank Austria (ausreichende Bonität) ist mit 0,625 Prozent etwas niedriger als der von der Oberbank mit 0,650 Prozent. Unter Einrechnung der sonstigen Kosten zeigt sich hingegen, dass der effektive Zinssatz beim Angebot der Oberbank mit 0,94 Prozent etwas günstiger ist als beim Vergleichsangebot der UniCredit Bank Austria mit 0,96 Prozent. Das schlägt sich auch im Gesamtbetrag nieder. Alle Kosten müssen in den standardisierten vorvertraglichen Informationen (ESIS-Merkblättern) angegeben sein. Mit Ausnahme von gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren (wie zum Beispiel 1,2 Prozent Grundbucheintragsgebühr) können Sie mit der Bank darüber auch verhandeln.

Fixzinssatz für 10, 15 und 20 Jahre

In der Tabelle „Kredit mit fixem Zinssatz“ haben wir beispielhaft für eine Zinssatzbindung von 15 Jahren den jeweils zu zahlenden Gesamtbetrag angegeben. Gemäß Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG) sind bei Krediten mit Fixzinssatzbindung im Regelfall der effektive Zinssatz und der Gesamtbetrag mit dem vereinbarten Fixzinssatz für die ganze Kreditlaufzeit zu berechnen und anzugeben. Das bedeutet, dass die nach Ablauf der Fixzinsperiode geltende Regelung hinsichtlich der variablen Verzinsung nicht in die Berechnung von effektivem Jahreszinssatz oder Gesamtbetrag einfließt.

Beispiel:

 Fixer Zinssatz: Die Volksbank OÖ und die UniCredit Bank Austria (Angebot: ausreichende Bonität) haben mit 1,25 Prozent den gleichen 15-jährigen Fixzinssatz angegeben. Aufgrund der günstigeren Kostenstruktur schneidet die Volksbank OÖ nach den gesetzlichen Berechnungsvorgaben mit einem insgesamt zu zahlenden Gesamtbetrag von 241.876 Euro besser ab als die UniCredit Bank Austria mit einem Gesamtbetrag von 242.535 Euro. 

Allerdings wird nach Auslaufen der 15-jährigen Fixzinsperiode der für die restlichen 10 Jahre der Kreditlaufzeit sich ergebende variable Zinssatz bei der UniCredit Bank Austria niedriger sein als bei der Volksbank OÖ. Zur Bestimmung des variablen Zinssatzes verrechnet die UniCredit Bank Austria laut Angebot einen Aufschlag von 1 Prozent auf den 3-Monats-Euribor, die Volksbank OÖ hingegen auf den gleichen Zinsindikator einen Aufschlag von 1,25 Prozent.

Unter Berücksichtigung der variablen Zinssatzanpassung und bei Annahme eines unverändert bleibenden Zinsniveaus ändert sich das Bild. Die UniCredit Bank Austria ist nun mit einem Gesamtbetrag von 238.963 Euro etwas günstiger als die Volksbank OÖ mit einem Gesamtbetrag von 239.502 Euro.

Bei Fixzinskrediten, die in der Gesamtlaufzeit auch einen variabel verzinsten Zeitraum vorsehen, ist es besonders wichtig die Anpassungsvereinbarung – Aufschlag und Indikator – zu vergleichen und zu verhandeln. Das ist umso bedeutender, je länger die variabel verzinste Restlaufzeit des Kredites ist. Nach Ablauf der Fixzinsperiode kommt die Anpassungsvereinbarung zur Anwendung, die den variablen Zinssatz für die Restlaufzeit bestimmt.

ZINSSATZINDIKATOREN

Als Ausgangsbasis für die Festlegung des Sollzinssatzes nehmen die Bankinstitute überwiegend den 3-Monats-Euribor. Die Oberbank legt den 6-Monats-Euribor zugrunde und die Bausparkassen ziehen den 12-Monats-Euribor heran. In einer kurzen Tabelle haben wir die durchschnittlichen Werte für die Monate Juni, Juli und August 2020 angeführt. In „normalen“ Zeiten ist tendenziell der 3-Monats-Euribor der niedrigste der drei Werte. 

Veröffentlichte Euriborwerte

Bausparkasse mit Fixzinsbindung für 30 Jahre

Bausparkassen bieten mittlerweile zunehmend auch Darlehen ohne die typischen Merkmale eines Bauspardarlehens an (Diese sind: zuteilungsreife Bausparverträge oder Zwischenfinanzierung und eine Wartezeit bis zur Zuteilung sowie eine Zinssatzobergrenze von derzeit 6 Prozent). So finden sich nun Angebote der Bausparkassen mit variablem und fixem Zinssatz unter den klassischen Bankangeboten. 

Mit einem variablen Zinssatz von 0,82 Prozent und mit einem Gesamtbetrag von 229.230 Euro reiht sich Wüstenrot im Mittelfeld der Bankangebote ein.

Die längste uns genannte Fixzinsbindung (1,59 Prozent für 30 Jahre!) gibt es beim Bauspardarlehen der Start Bausparkasse.

Kredit: So finden Sie den Günstigsten

• Holen Sie mehrere Angebote ein und achten Sie darauf, dass die gleichen Voraussetzungen (Kreditsumme, Laufzeit, Besicherung, …) zugrunde liegen, damit ein Vergleich möglich ist.
  
  
• Bestehen Sie bei Angebotseinholung auf Aushändigung der vorvertraglichen Musterformulare (ESIS-Merkblatt), in denen alle wesentlichen Kreditkonditionen wie Zinssatz, Kosten, verlangte Sicherheiten, Bedingungen vorzeitiger Rückzahlung und so weiter bekannt gegeben werden und fordern Sie einen detaillierten Tilgungsplan an.
  
  
• Bei variabel verzinsten Krediten mit gleichen oder annähernd gleichen Zinssätzen sind die sonstigen Gebühren und Spesen von Bedeutung, um die Attraktivität eines Angebotes bewerten zu können. In derartigen Fällen lohnt sich ein Blick auf den verpflichtend anzugebenden effektiven Jahreszinssatz, da in diese Kennzahl praktisch alle Gebühren einzurechnen sind.
  
  
• Bei Fixzinskrediten können die Angaben zu effektivem Jahreszinssatz und Gesamtbetrag unter Umständen nur beschränkt aussagekräftig sein. Je kürzer die Fixzinsphase ist, umso wichtiger ist der darauffolgende variable Zinssatz, der sich aus dem vereinbarten Zinsindikator plus Aufschlag errechnet.
  
  
• Verhandeln Sie nicht nur über den Soll-Zinssatz, sondern auch über Nebenkosten. Die Bandbreite bei einmaligen Bearbeitungsgebühren liegt unserer allgemeinen Beobachtung nach zwischen 0,5 und 3,0 Prozent des Kreditbetrages.
  
  
• Vereinbaren Sie bei Bedarf mit Ihrer Bank die Möglichkeit von Sondertilgungen ohne Einhaltung einer Kündigungszeit und vermerken Sie dies im Kreditvertag. Ohne Sondervereinbarung ist mit einer Pönale (Strafzahlung) in Höhe von bis zu 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrages zu rechnen.
  
  
• Achten Sie nicht nur auf den Preis, sondern lassen Sie auch „soft facts“ wie die Kenntnisse und Erfahrungen der Kreditberater/-in sowie die Erreichbarkeit und Entscheidungskompetenz der Bankfiliale in die Entscheidung einfließen. Bedenken Sie, dass Sie ein Vertragsverhältnis über Jahrzehnte eingehen und einen verlässlichen Partner suchen.
  

AK hilft beim Angebotsvergleich

Die Tipps zeigen, dass das Vergleichen von Kreditangeboten selbst bei guten Vorkenntnissen und intensiver Beschäftigung damit nicht einfach ist. Gleichzeitig können Sie durch Verhandeln viel Geld sparen. Der Konsumentenschutz der AK Oberösterreich bietet daher allen Mitgliedern individuelle Beratung und den Vergleich von Kreditangeboten an.